Νέους κανόνες διαφάνειας και ελέγχου για τους servicers προβλέπει το νομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, σε μια περίοδο κατά την οποία χιλιάδες ακίνητα συνδέονται με τραπεζικά και επενδυτικά χαρτοφυλάκια. Παρά την έκταση του αποθέματος, παραμένει αποσπασματική η εικόνα για το πόσα από αυτά μπορούν να διατεθούν άμεσα προς πώληση ή ενοικίαση.
Το νέο πλαίσιο εισάγει ετήσιες δημοσιοποιήσεις στοιχείων, στρατηγικά σχέδια προς την Τράπεζα της Ελλάδος και ανεξάρτητους ελέγχους στις τιτλοποιήσεις που συνδέονται με δημόσια στήριξη. Με τον τρόπο αυτό ενισχύεται η λογοδοσία των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων. Ωστόσο, μελέτη της BluPeak Estate Analytics αναδεικνύει το σημαντικό κενό ανάμεσα στα ακίνητα που εμφανίζονται στα χαρτοφυλάκια και σε εκείνα που είναι πραγματικά έτοιμα να αξιοποιηθούν.
Το ζήτημα έχει άμεση σχέση με τη στεγαστική πολιτική. Ένα μέρος του υφιστάμενου αποθέματος θα μπορούσε να συμβάλει στην αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών, υπό την προϋπόθεση ότι θα είναι σαφές ποια ακίνητα είναι κατοικήσιμα, ποια χρειάζονται επισκευές και ποια παραμένουν δεσμευμένα λόγω νομικών, τεχνικών ή άλλων εκκρεμοτήτων.
Νέοι κανόνες διαφάνειας για τους servicers
Το νομοσχέδιο, που κατατέθηκε στη Βουλή στις 26 Οκτωβρίου, ρυθμίζει κυρίως τη διαχείριση των απαιτήσεων και την προστασία των οφειλετών. Οι νέες υποχρεώσεις πληροφόρησης δημιουργούν τις προϋποθέσεις για μια αναλυτικότερη εικόνα της λειτουργίας των servicers, χωρίς όμως να προβλέπεται ρητά πλήρης απογραφή όλων των ανακτηθέντων κατοικιών ή υποχρεωτική διάθεσή τους με προσιτό μίσθωμα.
Οι εταιρείες διαχείρισης θα πρέπει τουλάχιστον μία φορά τον χρόνο να δημοσιοποιούν στοιχεία σχετικά με:
– τα οικονομικά τους μεγέθη,
– τα μερίσματα και τις επενδύσεις σε συστήματα και προσωπικό,
– την εταιρική διακυβέρνηση,
– τα χαρτοφυλάκια απαιτήσεων που διαχειρίζονται,
– τα αποτελέσματα της διαχείρισης,
– τον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζονται τα παράπονα των δανειοληπτών.
Παράλληλα, κάθε εταιρεία θα υποβάλλει ετησίως στην Τράπεζα της Ελλάδος στρατηγικό σχέδιο. Το σχέδιο θα περιλαμβάνει τις αναμενόμενες εισπράξεις και ανακτήσεις, τους τρόπους διαχείρισης ανά κατηγορία απαίτησης, τους διαθέσιμους πόρους, το κόστος και τα βασικά ορόσημα υλοποίησης.
Στο ίδιο πλαίσιο προβλέπονται ανάλυση κινδύνων, εναλλακτικά σενάρια και δείκτες παρακολούθησης της απόδοσης. Έτσι, η εποπτική αρχή θα μπορεί να αξιολογεί όχι μόνο τον σχεδιασμό κάθε servicer, αλλά και την πορεία εφαρμογής του.
Η απόσταση από το χαρτοφυλάκιο στην αγορά
Για τα ακίνητα που συνδέονται με τις διαδικασίες διαχείρισης, η μελέτη της BluPeak υπογραμμίζει την ανάγκη συστηματικής καταγραφής των λόγων που καθυστερούν την αξιοποίησή τους. Οι καθυστερήσεις μπορεί να οφείλονται σε εκκρεμότητες τίτλων, δικαστικές διαφορές, τεχνικά προβλήματα, πολεοδομικές παραβάσεις ή ανάγκες ανακαίνισης.
Η έκταση της δημόσιας πληροφόρησης θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από τις αποφάσεις εφαρμογής. Με το άρθρο 16 ανατίθεται στην Τράπεζα της Ελλάδος να καθορίσει τα ειδικότερα στοιχεία που θα δημοσιοποιούνται, καθώς και το μέσο και τη συχνότητα δημοσίευσής τους.
Εκεί θα φανεί αν η ενημέρωση θα είναι ουσιαστική. Μια γενική αναφορά στα αποτελέσματα διαχείρισης δεν αρκεί για να αποτυπώσει την κατάσταση κάθε κατοικίας. Χρειάζεται να είναι γνωστό αν ένα ακίνητο είναι κενό, μισθωμένο, κατειλημμένο, κατοικήσιμο ή διαθέσιμο μετά από εργασίες και νομικό έλεγχο.
Τα στοιχεία που συγκεντρώνει η BluPeak δείχνουν πόσο διαφορετικό μπορεί να είναι το συνολικό απόθεμα από το τμήμα που είναι άμεσα διαθέσιμο. Για τη doValue και την Altamira, η μελέτη παραθέτει αναφορά του Οκτωβρίου 2025 για περίπου 1.700 ανακτηθέντα ακίνητα, εκ των οποίων περίπου 1.300 κατοικίες. Από αυτά, περίπου 200 εμφανίζονται ως άμεσα ώριμα προς διάθεση.
Για την Intrum αναφέρεται εκτίμηση του 2025 για περίπου 11.000 ακίνητα, εκ των οποίων περίπου 5.000 κατοικίες. Στην περίπτωση της Εθνικής Τράπεζας, η μελέτη καταγράφει περίπου 4.000 ακίνητα, με περίπου 1.850 να θεωρούνται ώριμα προς πώληση, βάσει στοιχείων του τέλους του 2024.
Οι αριθμοί αυτοί πρέπει να διαβάζονται με προσοχή. Αφορούν διαφορετικά χαρτοφυλάκια και διαφορετικές χρονικές περιόδους, ενώ ενδέχεται να υπάρχουν επικαλύψεις. Επομένως, η άθροισή τους δεν μπορεί να οδηγήσει σε ασφαλή συνολικό αριθμό διαθέσιμων κατοικιών.
Ποιος διαχειρίζεται και ποιος κατέχει το ακίνητο
Ιδιαίτερη σημασία έχει και το ιδιοκτησιακό καθεστώς. Ο servicer διαχειρίζεται απαιτήσεις για λογαριασμό του δικαιούχου τους. Η παροχή υπηρεσιών που σχετίζονται με ακίνητα τρίτων δεν σημαίνει ότι η εταιρεία διαχείρισης είναι και ιδιοκτήτης.
Αντίστοιχα, η αγορά ενός δανείου από επενδυτικό σχήμα δεν μεταφέρει αυτομάτως σε αυτό την κυριότητα του σπιτιού του δανειολήπτη. Το ακίνητο παραμένει στην κυριότητα του ιδιοκτήτη του έως ότου πραγματοποιηθεί νόμιμη μεταβίβαση.
Στα ανακτηθέντα ακίνητα, η κυριότητα μπορεί να ανήκει σε τράπεζα, επενδυτικό σχήμα ή ειδική εταιρεία κατοχής ακινήτων. Για τον λόγο αυτό, μια αξιόπιστη απογραφή θα πρέπει να περιλαμβάνει τον ιδιοκτήτη, τη χρήση, την κατάσταση, το καθεστώς κατοχής και τις απαιτούμενες ενέργειες για κάθε ακίνητο.
Μόνο έτσι μπορεί να υπολογιστεί ποιο μέρος του αποθέματος είναι πραγματικά διαθέσιμο και ποιο χρειάζεται πρόσθετο χρόνο ή επενδύσεις για να αξιοποιηθεί. Η μελέτη δεν τεκμηριώνει ότι όλα τα ακίνητα παραμένουν σκόπιμα κλειστά ούτε ότι το συγκεκριμένο απόθεμα εξηγεί συνολικά την άνοδο του κόστους στέγασης.
Έλεγχοι στις τιτλοποιήσεις και προστασία των οφειλετών
Στο πεδίο της λογοδοσίας προστίθεται ο ανεξάρτητος ετήσιος διαχειριστικός έλεγχος για τιτλοποιήσεις που συνδέονται με κρατική εγγύηση ή άλλο μηχανισμό δημόσιας στήριξης. Ο έλεγχος θα αφορά, μεταξύ άλλων, τις αμοιβές και τα έξοδα των εμπλεκόμενων στη διαδικασία είσπραξης και του διαχειριστή.
Περίληψη των πορισμάτων θα δημοσιοποιείται, ενώ η πλήρης έκθεση θα αποστέλλεται στις αρμόδιες αρχές.
Το νομοσχέδιο προβλέπει επίσης προστασία για τους δανειολήπτες που τηρούν ενεργή ρύθμιση. Όσο εφαρμόζονται οι όροι της συμφωνίας, απαγορεύονται ενέργειες όπως η καταγγελία της ρύθμισης, η κατάσχεση και η επίσπευση ή συνέχιση πλειστηριασμού.
Παράλληλα, ενισχύονται οι απαιτήσεις για την πρόταση ρύθμισης που υποβάλλεται πριν από τον πλειστηριασμό, ώστε να είναι βιώσιμη και να στηρίζεται στην πραγματική οικονομική κατάσταση του οφειλέτη. Στη νέα διαδικασία διμερούς ρύθμισης προβλέπεται ολοκλήρωση εντός έξι μηνών από την υποβολή πλήρους αίτησης. Η προκαταβολή μπορεί να φτάνει έως το 15% του κεφαλαίου, ενώ μπορεί να μειωθεί ή να παραλειφθεί υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Από την καταγραφή στην πραγματική αξιοποίηση
Η ρύθμιση των οφειλών και η προστασία της κύριας κατοικίας αποτελούν τη μία πλευρά του ζητήματος. Η αξιοποίηση των ήδη ανακτηθέντων ακινήτων απαιτεί επιπλέον πρωτοβουλίες από τους ιδιοκτήτες και τους διαχειριστές τους.
Η BluPeak προτείνει να δοθεί προτεραιότητα σε κατοικίες με καθαρούς τίτλους και δυνατότητα άμεσης κατοίκησης. Για τα ακίνητα που χρειάζονται εργασίες, προτείνεται η ταχεία ανακαίνιση και η διάθεσή τους μέσω μακροχρόνιων προσιτών μισθώσεων, ενδεχομένως με τη συμμετοχή ενδιάμεσου φορέα. Ένα τέτοιο μοντέλο θα μπορούσε να προσφέρει εγγυημένο μίσθωμα στον ιδιοκτήτη και ελεγχόμενο κόστος στον ενοικιαστή.
Η πώληση ενός ακινήτου δεν σημαίνει απαραίτητα ότι αυτό γίνεται προσιτό σε ένα νοικοκυριό. Όσοι δεν διαθέτουν προκαταβολή ή δεν μπορούν να εξασφαλίσουν χρηματοδότηση χρειάζονται λύσεις ενοικίασης. Για τον λόγο αυτό, η αξιολόγηση των πολιτικών πρέπει να μετρά όχι μόνο πόσα ακίνητα διατέθηκαν, αλλά πόσες πρόσθετες κατοικίες κατοικήθηκαν πραγματικά, ποιο ήταν το κόστος προετοιμασίας τους και για πόσο διάστημα παρέμειναν οικονομικά προσιτές.
Οι νέοι κανόνες διαφάνειας για τους servicers αποτελούν σημαντικό βήμα, αλλά δεν αρκούν από μόνοι τους. Η ουσιαστική αξιοποίηση των χιλιάδων ακινήτων θα κριθεί από την ποιότητα των διαθέσιμων στοιχείων, την ταχύτητα επίλυσης των εκκρεμοτήτων και τη δημιουργία λύσεων που θα συνδέουν το ακίνητο με την πραγματική στεγαστική ανάγκη. Μέχρι τότε, το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι μόνο πόσα ακίνητα βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια, αλλά πόσα μπορούν πράγματι να γίνουν κατοικίες για τα νοικοκυριά που τις χρειάζονται.
