Από τον αυξημένο φόρο μεταβίβασης 15% εξαιρούνται οι αγοραστές που δικαιούνται απαλλαγή πρώτης κατοικίας, σύμφωνα με τροποποίηση που εντάχθηκε στο νομοσχέδιο του υπουργείου Οικονομικών και κατατέθηκε στη Βουλή. Η ρύθμιση έχει ιδιαίτερη σημασία για τους φορολογικούς κατοίκους χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, καθώς προβλέπει ρητή προστασία για όσους πληρούν τις προϋποθέσεις της νομοθεσίας.
Η αλλαγή στον φόρο μεταβίβασης προστέθηκε μετά τη δημόσια διαβούλευση και συνδέεται με τους δικαιούχους της απαλλαγής πρώτης κατοικίας, όπως ορίζονται στο άρθρο 42 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας. Με αυτόν τον τρόπο διευκρινίζεται ποιοι αγοραστές δεν θα επιβαρύνονται με τον πενταπλάσιο βασικό συντελεστή, όταν αγοράζουν κατοικία στην Ελλάδα.
Φόρος μεταβίβασης 15% και απαλλαγή πρώτης κατοικίας
Το αρχικό κείμενο του νομοσχεδίου προέβλεπε ότι η αγορά κατοικίας από φυσικό πρόσωπο που είναι φορολογικός κάτοικος χώρας εκτός ΕΕ και ΕΟΧ θα επιβαρύνεται με φόρο μεταβίβασης 15% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου. Στο τελικό σχέδιο, ωστόσο, προστέθηκε ειδική παραπομπή στους δικαιούχους της απαλλαγής πρώτης κατοικίας.
Η προσθήκη αυτή προέκυψε μετά τα σχόλια που κατατέθηκαν κατά τη διαβούλευση. Συνολικά υποβλήθηκαν 14 σχόλια για το συγκεκριμένο άρθρο, εκ των οποίων τα εννέα αφορούσαν την ανάγκη προστασίας των Ελλήνων πολιτών και άλλων δικαιούχων πρώτης κατοικίας από την αυξημένη φορολογική επιβάρυνση. Τα σχόλια έγιναν δεκτά και οδήγησαν στη σχετική διόρθωση.
Η εξαίρεση δεν λειτουργεί αυτόματα για όλους τους αγοραστές που ζουν στο εξωτερικό. Η υπαγωγή στον αυξημένο συντελεστή εξετάζεται με βάση τη φορολογική κατοικία του αγοραστή κατά τον χρόνο της αγοράς. Στη συνέχεια ελέγχεται αν το πρόσωπο ανήκει στις κατηγορίες που δικαιούνται απαλλαγή πρώτης κατοικίας και αν πληροί όλες τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
Ποιοι κάτοικοι εξωτερικού προστατεύονται
Η ρύθμιση αφορά ιδιαίτερα τους Έλληνες που ζουν και φορολογούνται σε χώρες εκτός Ευρώπης, αλλά επιθυμούν να αποκτήσουν κατοικία στην Ελλάδα. Η παραπομπή στην απαλλαγή πρώτης κατοικίας συνδέει την εξαίρεση με την ιδιότητα του δικαιούχου και όχι αποκλειστικά με την ελληνική υπηκοότητα ή τον τόπο φορολογικής κατοικίας.
Στις κατηγορίες του άρθρου 42 περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων:
– Έλληνες πολίτες,
– ομογενείς από την Αλβανία, την Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης,
– πολίτες κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου,
– αναγνωρισμένοι πρόσφυγες,
– πολίτες τρίτων χωρών που διαθέτουν καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα.
Βασική προϋπόθεση είναι ο αγοραστής να έχει μόνιμη κατοικία στην Ελλάδα ή να αποδεικνύει ότι προτίθεται να εγκατασταθεί στη χώρα. Σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ, η εγκατάσταση μπορεί να πραγματοποιηθεί μέσα σε διάστημα δύο ετών από την αγορά του ακινήτου. Η πρόθεση εγκατάστασης θα πρέπει να τεκμηριώνεται με τα απαραίτητα δικαιολογητικά και να εξετάζεται πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.
Ποια είναι τα αφορολόγητα όρια
Για να εφαρμοστεί πλήρως η απαλλαγή πρώτης κατοικίας, δεν αρκεί μόνο η φορολογική κατοικία ή η πρόθεση εγκατάστασης. Εξετάζονται επίσης οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του.
Οι φορολογικές αρχές ελέγχουν αν ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα παιδιά διαθέτουν ήδη κατοικία ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο που καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας. Αν οι ανάγκες θεωρούνται καλυμμένες, η απαλλαγή μπορεί να μην εγκριθεί.
Τα βασικά αφορολόγητα όρια για την αγορά κατοικίας διαμορφώνονται ως εξής:
– 200.000 ευρώ για άγαμο,
– 250.000 ευρώ για έγγαμο,
– επιπλέον 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά,
– επιπλέον 30.000 ευρώ για το τρίτο παιδί και κάθε επόμενο.
Ειδικά αυξημένα όρια προβλέπονται για αγοραστές με αναπηρία, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις της νομοθεσίας. Για παράδειγμα, το αφορολόγητο όριο για έγγαμο με δύο παιδιά ανέρχεται σε 300.000 ευρώ.
Το ποσό της αξίας του ακινήτου που υπερβαίνει το αντίστοιχο αφορολόγητο όριο δεν απαλλάσσεται. Για το υπερβάλλον ποσό εφαρμόζονται οι κανόνες του φόρου μεταβίβασης, σύμφωνα με το ισχύον φορολογικό καθεστώς.
Πόσο αυξάνεται η επιβάρυνση χωρίς την εξαίρεση
Για τις αγορές που θα υπάγονται στον νέο συντελεστή, ο βασικός φόρος μεταβίβασης αυξάνεται από 3% σε 15%. Αν συνυπολογιστεί η εισφορά υπέρ των δήμων, η οποία υπολογίζεται σε ποσοστό 3% επί του κύριου φόρου, η συνολική επιβάρυνση διαμορφώνεται από 3,09% σε 15,45% της φορολογητέας αξίας.
Ενδεικτικά, για ακίνητο με φορολογητέα αξία 300.000 ευρώ, ο φόρος με τον αυξημένο συντελεστή φτάνει τα 46.350 ευρώ. Με τον γενικό συντελεστή, η αντίστοιχη επιβάρυνση θα ανερχόταν σε 9.270 ευρώ. Η διαφορά ανέρχεται σε 37.080 ευρώ, γεγονός που αναδεικνύει τη σημασία του έγκαιρου ελέγχου της φορολογικής κατοικίας και της δυνατότητας υπαγωγής στην απαλλαγή πρώτης κατοικίας.
Η ειδική διάταξη αφορά αγορά κατοικίας από φυσικό πρόσωπο. Ακίνητα άλλης χρήσης, διαφορετικές κατηγορίες συναλλαγών και αγορές από νομικά πρόσωπα εξακολουθούν να υπάγονται στο δικό τους φορολογικό πλαίσιο.
Η έναρξη εφαρμογής του νέου συντελεστή έχει οριστεί για την 1η Ιουλίου 2027. Το νομοσχέδιο συνδέει την επιβολή του φόρου με τα οριστικά συμβόλαια που θα υπογράφονται από την ημερομηνία αυτή και μετά. Επομένως, πριν από οποιαδήποτε αγορά, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να ελέγχουν προσεκτικά τη φορολογική τους κατοικία, τα δικαιολογητικά εγκατάστασης, την οικογενειακή τους κατάσταση και τα όρια της απαλλαγής. Ο σωστός προγραμματισμός μπορεί να αποτρέψει μια ιδιαίτερα σημαντική επιβάρυνση στον φόρο μεταβίβασης και να διασφαλίσει την αξιοποίηση της απαλλαγής πρώτης κατοικίας.
