Την ικανοποίησή της εκφράζει η ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων) για το νομοσχέδιο Χατζηδάκη για πωλήσεις κατασχεμένων ακινήτων, χαρακτηρίζοντάς το «λύτρωση» για χιλιάδες ιδιοκτήτες που επί χρόνια βρίσκονταν εγκλωβισμένοι. Πρόκειται για μια αλλαγή που, όπως υποστηρίζει η Ομοσπονδία, διορθώνει ένα παράδοξο της αγοράς: ο πολίτης δεν μπορούσε να πουλήσει για να πληρώσει, και το Δημόσιο δεν μπορούσε να εισπράξει επειδή ακριβώς δεν γινόταν η πώληση.
Μέχρι σήμερα, μια κατάσχεση του Δημοσίου λειτουργούσε ως πραγματικό «πάγωμα» κάθε μεταβίβασης. Ακόμη και όταν υπήρχε αγοραστής και συμφωνημένο τίμημα, ο ιδιοκτήτης υποχρεωνόταν πρώτα να εξοφλήσει ολόκληρη την οφειλή για να αρθεί η κατάσχεση και να προχωρήσει το συμβόλαιο. Στην πράξη, αυτό ήταν συχνά αδύνατο: αν ο οφειλέτης είχε τα χρήματα για πλήρη εξόφληση, δεν θα χρειαζόταν να πουλήσει. Έτσι δημιουργούνταν ένα αδιέξοδο που κρατούσε ακίνητα εκτός αγοράς, συμπιέζοντας τη ρευστότητα των νοικοκυριών και στερώντας έσοδα από το Δημόσιο.
Νομοσχέδιο Χατζηδάκη για πωλήσεις κατασχεμένων ακινήτων: τι αλλάζει στην πράξη
Με το νέο άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, εισάγεται μια διαδικασία που επιτρέπει την άρση της κατάσχεσης ειδικά για να γίνει η πώληση, υπό όρους. Ο πυρήνας της ρύθμισης είναι απλός: ο ιδιοκτήτης μπορεί να μεταβιβάσει το κατασχεμένο ακίνητο και από το τίμημα να παρακρατηθεί ένα μέρος για την αποπληρωμή της οφειλής προς το Δημόσιο, χωρίς να απαιτείται προηγούμενη ολοσχερής εξόφληση.
Η ΠΟΜΙΔΑ τονίζει ότι πρόκειται για μεταρρύθμιση που «λυτρώνει» ιδιοκτήτες, επειδή τους επιτρέπει να αξιοποιήσουν την περιουσία τους, όχι μόνο ως «παγωμένο» βάρος, αλλά ως εργαλείο απομείωσης χρεών. Παράλληλα, το Δημόσιο αποκτά μια ρεαλιστική οδό είσπραξης, αντί να διατηρεί για χρόνια μια κατάσχεση που δεν οδηγεί σε αποτέλεσμα.
Οι τρεις βασικές προϋποθέσεις για να αρθεί η κατάσχεση
Για να εγκριθεί η άρση της κατάσχεσης με σκοπό την πώληση, πρέπει να τηρούνται σωρευτικά τρεις προϋποθέσεις:
1) Δυνατότητα έκδοσης φορολογικής ενημερότητας (με παρακράτηση)
Την ημέρα της αποδέσμευσης, ο πωλητής πρέπει να μπορεί να λάβει βεβαίωση φορολογικής ενημερότητας/βεβαίωση οφειλής, με τον όρο ότι θα παρακρατηθεί μέρος του τιμήματος υπέρ του Δημοσίου. Είναι μια πρακτική που ήδη ισχύει σε μεταβιβάσεις ακινήτων όταν υπάρχουν οφειλές, αλλά εδώ συνδέεται ρητά με την άρση κατάσχεσης.
2) Πώληση σε «δίκαιη» τιμή
Το τίμημα δεν επιτρέπεται να υπολείπεται της πραγματικής εμπορικής αξίας του ακινήτου όπως αυτή ήταν κατά τον χρόνο επιβολής της κατάσχεσης. Αν η αντικειμενική αξία είναι υψηλότερη, λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική. Έτσι, αποτρέπεται ένα υποχρεωτικό «ξεπούλημα» που θα ζημίωνε τον ιδιοκτήτη και, ταυτόχρονα, θα μείωνε την εισπραξιμότητα του Δημοσίου.
3) Απόδοση μέρους της οφειλής από το τίμημα
Ο συμβολαιογράφος παρακρατεί από το τίμημα και αποδίδει στο Δημόσιο ένα ποσοστό του υπολοίπου της οφειλής, τουλάχιστον 25%, το οποίο διαμορφώνεται με βάση τη φορολογική συνέπεια του πωλητή.
Η διαδικασία βήμα-βήμα (όπως προβλέπεται)
Η εφαρμογή της ρύθμισης ακολουθεί μια συγκεκριμένη αλληλουχία ενεργειών:
1. Προετοιμασία δικαιολογητικών: ο ιδιοκτήτης συγκεντρώνει πρόσφατο κτηματολογικό φύλλο ή πιστοποιητικό ιδιοκτησίας, φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας και, όπου απαιτείται, έκθεση εκτίμησης εμπορικής αξίας από πιστοποιημένο εκτιμητή. Έκθεση εκτιμητή χρειάζεται, μεταξύ άλλων, όταν η κατάσχεση έχει επιβληθεί πριν από πάνω από πέντε χρόνια ή όταν δεν έχει προσδιοριστεί εμπορική αξία με βάση την ΠΟΛ 1011/2018. Ως «πρόσφατα» νοούνται έγγραφα έκδοσης έως έξι μηνών.
2. Ηλεκτρονική αίτηση: η αίτηση άρσης κατάσχεσης υποβάλλεται ψηφιακά μέσω myAADE στην εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου» (Δικαστικό, Μέτρα και Οφειλές → Άρση κατάσχεσης), προς την αρμόδια Υπηρεσία είσπραξης. Αν υπάρχουν κατασχέσεις από περισσότερες Υπηρεσίες, η αίτηση υποβάλλεται σε μία εξ αυτών.
3. Απόφαση άρσης υπό όρους: η Υπηρεσία ελέγχει τις προϋποθέσεις και εκδίδει απόφαση άρσης υπό όρους, με ισχύ ενός μήνα. Στην απόφαση αναγράφεται το ακριβές ποσό που θα παρακρατηθεί, μαζί με φύλλο υπολογισμού των κριτηρίων.
4. Παρακράτηση στο συμβολαιογραφείο: κατά την υπογραφή του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος παρακρατεί το ποσό που ορίζει η απόφαση και το αποδίδει στη Φορολογική Διοίκηση.
5. Οριστική άρση: με την καταβολή του παρακρατηθέντος ποσού εκδίδεται άμεσα η οριστική άρση της κατάσχεσης, ολοκληρώνεται η μεταβίβαση και ο ιδιοκτήτης εισπράττει το υπόλοιπο τίμημα.
Οι δικλίδες ασφαλείας για τον ιδιοκτήτη
Η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει ότι η ρύθμιση ενσωματώνει σημαντικές εγγυήσεις:
– Το τίμημα δεν μπορεί να είναι κατώτερο της πραγματικής/αντικειμενικής αξίας, ώστε να αποτρέπεται η πώληση σε εξευτελιστικές τιμές.
– Η παρακράτηση δεν μπορεί να υπερβαίνει το ίδιο το τίμημα. Με άλλα λόγια, κανείς δεν καλείται να βάλει χρήματα «από την τσέπη» μόνο και μόνο για να ολοκληρώσει την πώληση.
– Αν η οφειλή είναι ήδη πλήρως εξασφαλισμένη με άλλο ακίνητο, τότε το ακίνητο που πωλείται μπορεί να αποδεσμευτεί και ο ιδιοκτήτης να εισπράξει ολόκληρο το τίμημα χωρίς παρακράτηση. Έτσι εισάγεται για πρώτη φορά η δυνατότητα ουσιαστικής «εναλλαγής» εξασφάλισης μεταξύ ακινήτων.
Πώς υπολογίζεται το ποσοστό παρακράτησης
Το ποσοστό παρακράτησης προκύπτει βάσει πέντε αντικειμενικών κριτηρίων, σε κλίμακα 0–100 βαθμών:
– συνέπεια στην αποπληρωμή ρυθμισμένων οφειλών (έως 10),
– συνέπεια στην υποβολή φορολογικών δηλώσεων (έως 20),
– αποπληρωμή της οφειλής μετά την κατάσχεση (έως 15),
– χρόνος από την κατάσχεση έως την αίτηση (έως 25),
– προέλευση της οφειλής (έως 30).
Όσο υψηλότερη η βαθμολογία (άρα και η φορολογική συνέπεια), τόσο χαμηλότερη η παρακράτηση: 80–100 αντιστοιχεί σε 25%, 60–79 σε 45%, 40–59 σε 65%, 20–39 σε 85% και 0–19 σε 100%.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα: για οφειλή 80.000 ευρώ, ιδιοκτήτης με την υψηλότερη βαθμολογία θα έχει παρακράτηση 25%, δηλαδή 20.000 ευρώ, αντί να απαιτείται ολόκληρο το ποσό των 80.000 ευρώ όπως συνέβαινε στο προηγούμενο καθεστώς.
Συνολικά, το νομοσχέδιο Χατζηδάκη για πωλήσεις κατασχεμένων ακινήτων επιχειρεί να ξεμπλοκάρει μια χρόνια δυσλειτουργία, επιτρέποντας να κινηθεί ξανά η αγορά και να δοθεί στους οφειλέτες μια ρεαλιστική διέξοδος. Με σαφείς προϋποθέσεις, ηλεκτρονική διαδικασία και μηχανισμό παρακράτησης που συνδέεται με τη συνέπεια, η ρύθμιση φιλοδοξεί να ισορροπήσει ανάμεσα στην προστασία του ιδιοκτήτη και στη διασφάλιση των συμφερόντων του Δημοσίου—και αυτός είναι ο λόγος που η ΠΟΜΙΔΑ τη χαρακτηρίζει «λύτρωση».
