Με τίμημα την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία τους, 675 υπερχρεωμένοι δανειολήπτες κατάφεραν να προστατεύσουν την κύρια κατοικία τους μέσω του αναβαθμισμένου Εξωδικαστικού Μηχανισμού. Η νέα δυνατότητα, που τέθηκε σε εφαρμογή από τις 21 Σεπτεμβρίου, αλλάζει σημαντικά τα δεδομένα για όσους έχουν «κόκκινα» δάνεια, χαμηλά εισοδήματα και ακίνητα πέραν της κατοικίας στην οποία διαμένουν.
Μέσω της διαδικασίας, οι οφειλέτες μπορούν να εξασφαλίσουν μεγαλύτερη διαγραφή χρέους, χαμηλότερες μηνιαίες δόσεις και μεγαλύτερο χρόνο αποπληρωμής. Σε αντάλλαγμα, συναινούν στην εκούσια ρευστοποίηση άλλων περιουσιακών στοιχείων, όπως εξοχικές κατοικίες, οικόπεδα, αγροτεμάχια, αποθήκες ή επαγγελματικούς χώρους.
Η επιλογή αυτή φαίνεται ότι απαντά σε ένα πρόβλημα που για χρόνια οδηγούσε πολλούς δανειολήπτες σε αδιέξοδο. Ακόμη και όταν τα εισοδήματά τους δεν επαρκούσαν για την εξυπηρέτηση των χρεών, η ύπαρξη δεύτερου ακινήτου επηρέαζε τον υπολογισμό της πρότασης ρύθμισης. Ως αποτέλεσμα, το σύστημα μπορούσε να προτείνει υψηλότερη δόση και μικρότερο «κούρεμα», χωρίς να λαμβάνει υπόψη την πραγματική οικονομική δυνατότητα του νοικοκυριού.
Πώς λειτουργεί ο Εξωδικαστικός για την προστασία της κύριας κατοικίας
Κατά την υποβολή της αίτησης στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Γενικής Γραμματείας Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους, ο οφειλέτης έχει πλέον τη δυνατότητα να ενεργοποιήσει ειδικό πεδίο προστασίας της κύριας κατοικίας.
Με την επιλογή αυτή, το σύστημα διαχωρίζει την ακίνητη περιουσία σε δύο βασικές κατηγορίες:
– Την κύρια κατοικία, δηλαδή το ακίνητο όπου διαμένει ο οφειλέτης και το οποίο εξαιρείται από την αναγκαστική εκτέλεση, εφόσον τηρούνται οι όροι της ρύθμισης.
– Τα υπόλοιπα ακίνητα, τα οποία μπορούν να τεθούν σε καθεστώς εκούσιας διάθεσης προς όφελος των πιστωτών.
Ο διαχωρισμός αυτός επιτρέπει να υπολογιστεί η δυνατότητα αποπληρωμής με βάση τα πραγματικά δεδομένα του νοικοκυριού και όχι τη συνολική αντικειμενική ή εμπορική αξία όλων των ακινήτων που εμφανίζονται στην περιουσιακή του κατάσταση.
Χαμηλότερες δόσεις και μεγαλύτερο «κούρεμα»
Η αποσύνδεση της κύριας κατοικίας από τα υπόλοιπα περιουσιακά στοιχεία επηρεάζει άμεσα την πρόταση ρύθμισης. Η μηνιαία δόση υπολογίζεται κυρίως με βάση την εμπορική αξία της κύριας κατοικίας και το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα της οικογένειας.
Αφού η αξία των άλλων ακινήτων δεν συνυπολογίζεται με τον ίδιο τρόπο στην ικανότητα αποπληρωμής, η πρόταση που καταρτίζουν οι τράπεζες και οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων μπορεί να προβλέπει:
– Χαμηλότερη μηνιαία δόση, προσαρμοσμένη στις οικονομικές δυνατότητες του νοικοκυριού.
– Μεγαλύτερο ποσοστό διαγραφής της οφειλής, ιδίως όταν το συνολικό χρέος είναι υψηλότερο από την αξία της κύριας κατοικίας.
– Μακροχρόνια αποπληρωμή, η οποία για οφειλές προς χρηματοδοτικούς φορείς μπορεί να φτάσει έως και τις 420 δόσεις, δηλαδή έως 35 χρόνια.
Με αυτόν τον τρόπο, ο οφειλέτης έχει τη δυνατότητα να διατηρήσει το σπίτι του και να προσαρμόσει την αποπληρωμή σε ένα ποσό που μπορεί να καταβάλλει σταθερά και σε βάθος χρόνου.
Το τίμημα: εκούσια ρευστοποίηση άλλων ακινήτων
Η προστασία της κύριας κατοικίας δεν παρέχεται χωρίς αντάλλαγμα. Ο οφειλέτης που αποδέχεται τη συγκεκριμένη λύση συναινεί στην εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων του. Η ρευστοποίηση αυτών των περιουσιακών στοιχείων μειώνει το συνολικό ύψος της οφειλής και, κατά συνέπεια, το ποσό που απομένει προς αποπληρωμή.
Με την αποδοχή της πρότασης ρύθμισης, ο δανειολήπτης υπογράφει όρο εκούσιας ρευστοποίησης. Η διαδικασία πώλησης μπορεί να πραγματοποιηθεί μέσω του ηλεκτρονικού μηχανισμού πλειστηριασμών, e-auction. Τα χρήματα που προκύπτουν από την πώληση ενός εξοχικού, ενός οικοπέδου ή άλλου ακινήτου κατευθύνονται απευθείας στη μείωση του υπολοίπου της οφειλής.
Το μέτρο απευθύνεται κυρίως σε οφειλέτες που διαθέτουν περιουσιακά στοιχεία τα οποία δεν χρησιμοποιούν για την καθημερινή διαβίωσή τους, αλλά ταυτόχρονα αδυνατούν να προστατεύσουν την κύρια κατοικία τους με βάση το εισόδημά τους. Για αυτούς, η απώλεια ενός δεύτερου ακινήτου μπορεί να θεωρηθεί προτιμότερη από την απώλεια του σπιτιού όπου ζουν.
Η τήρηση της ρύθμισης είναι απαραίτητη
Κρίσιμο στοιχείο για τη διατήρηση της προστασίας αποτελεί η συνέπεια στις πληρωμές. Η ρύθμιση τελεί υπό διαλυτική αίρεση, πράγμα που σημαίνει ότι η προστασία της κύριας κατοικίας ισχύει όσο ο οφειλέτης τηρεί τους συμφωνημένους όρους.
Όσο καταβάλλεται κανονικά η μειωμένη δόση, η κύρια κατοικία παραμένει προστατευμένη. Αν όμως ο δανειολήπτης σταματήσει να πληρώνει και εκπέσει από τη ρύθμιση, η τράπεζα ή ο servicer μπορεί να αποκτήσει εκ νέου δικαίωμα αναγκαστικής εκτέλεσης και στο βασικό ακίνητο.
Για τον λόγο αυτό, πριν από την αποδοχή οποιασδήποτε πρότασης, είναι σημαντικό να αξιολογούνται με προσοχή το ύψος της δόσης, η διάρκεια της ρύθμισης, οι υποχρεώσεις ρευστοποίησης και οι συνέπειες μιας πιθανής αθέτησης.
Εναλλακτική λύση απέναντι στην πτώχευση
Ένα από τα σημαντικότερα πλεονεκτήματα του αναβαθμισμένου Εξωδικαστικού είναι ότι προσφέρει στους οφειλέτες μια εναλλακτική απέναντι στην πτώχευση φυσικού προσώπου. Στην περίπτωση πτώχευσης, ο πολίτης χάνει το σύνολο της περιουσίας του, συμπεριλαμβανομένης της κατοικίας του, ενώ η διαδικασία συνοδεύεται από σημαντικές συνέπειες στην επαγγελματική και οικονομική του ζωή.
Με το ισχύον πλαίσιο, το υπόλοιπο των χρεών μπορεί να διαγραφεί μετά την ολοκλήρωση της προβλεπόμενης περιόδου, η οποία συνδέεται με τη διάρκεια δέσμευσης εισοδημάτων και μπορεί να κυμαίνεται από ένα έως τρία χρόνια, ανάλογα με την περίπτωση. Οι ευάλωτοι οφειλέτες μπορούν επίσης να παραμείνουν στην κατοικία τους ως ενοικιαστές, μέσω του Ειδικού Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, ενώ υπό προϋποθέσεις έχουν τη δυνατότητα επαναγοράς μετά την παρέλευση 12 ετών.
Αντίθετα, μέσω του Εξωδικαστικού Μηχανισμού, ο δανειολήπτης παραμένει ιδιοκτήτης της κύριας κατοικίας του, αποφεύγει τη δικαστική διαδικασία πτώχευσης και διατηρεί τη διαχείριση των εισοδημάτων του, υπό την προϋπόθεση ότι τηρεί τη συμφωνία.
Για τους 675 οφειλέτες που επέλεξαν τη ρευστοποίηση άλλων περιουσιακών στοιχείων, η λύση αυτή αποτέλεσε έναν συμβιβασμό: απώλεσαν μέρος της ακίνητης περιουσίας τους, αλλά απέφυγαν την απώλεια της κύριας κατοικίας τους. Ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός επιδιώκει έτσι να μετατρέψει ένα αδιέξοδο χρέους σε μια ρεαλιστική ρύθμιση, με χαμηλότερες δόσεις, μεγαλύτερη διαγραφή και τη δυνατότητα διατήρησης του οικογενειακού σπιτιού.
