Αγορά ακινήτων: Γιατί παραμένουν στα ύψη οι τιμές – Ο ρόλος του κατασκευαστικού κόστους

Σε υψηλά επίπεδα παραμένουν οι τιμές των ακινήτων, σύμφωνα με επίσημα στοιχεία που βλέπουν το φως της δημοσιότητας, ενώ την ίδια στιγμή εκτιμήσεις κάνουν λόγο για συνέχιση της ανοδικής πορείας, γεγονός που απασχολεί εκατοντάδες χιλιάδες νοικοκυριά που βρίσκονται σε διαδικασίας αναζήτησης ακινήτου προς αγορά ή ενοικίαση. Ποιοι όμως είναι οι παράγοντες που ωθούν τις τιμές προς τα πάνω; Σε ποιο σημείο βρίσκεται σήμερα το κόστος κατασκευής οικιστικών ακινήτων και ποιες οι εκτιμήσεις;

Τράπεζα Ελλάδος – Η στέγαση αποτελεί ιδιαίτερα σημαντικό ζήτημα για τα ελληνικά νοικοκυριά

Το 2023, αλλά και τους πρώτους μήνες του 2024, η άνοδος των τιμών των ακινήτων συνεχίστηκε με υψηλούς ρυθμούς, ειδικά στο ανώτερων προδιαγραφών τμήμα της αγοράς. Στην αγορά κατοικίας σημειώθηκαν οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών, με τη ζήτηση για επενδυτική εκμετάλλευση να παραμένει σε υψηλά επίπεδα και την προσφορά ποιοτικού ή νέου αποθέματος να είναι περιορισμένη, όπως επισημαίνει η Τράπεζα της Ελλάδος στην Έκθεση για την Νομισματική Πολιτική που δόθηκε στη δημοσιότητα την εβδομάδα που μας πέρασε.

Όπως τονίζεται από την ΤτΕ, η στέγαση αποτελεί ιδιαίτερα σημαντικό ζήτημα για τα ελληνικά νοικοκυριά, καθώς η συνεχής αύξηση των τιμών, την οποία τροφοδοτεί η ζήτηση από το εξωτερικό, και το αυξημένο κόστος κατασκευής και δανεισμού διαμορφώνουν επίπεδα τιμών δυσανάλογα προς το διαθέσιμο εισόδημα, δυσχεραίνοντας την απόκτηση πρώτης κατοικίας και συμπαρασύροντας ανοδικά τόσο τις τιμές κατοικιών υποδεέστερων χαρακτηριστικών όσο και τα μισθώματα.

Στην αγορά κατοικιών, σύμφωνα με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος, συνεχίστηκε η ανοδική τάση των τιμών και κατά τη διάρκεια του α΄ τρίμηνου του 2024 με υψηλούς ετήσιους ρυθμούς αύξησης. Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα, το πρώτο τρίμηνο του 2024 οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων ήταν αυξημένες σε ετήσια βάση κατά 10,4% (προσωρινά στοιχεία), ενώ για το σύνολο του 2023, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν σημαντικά, με μέσο ετήσιο ρυθμό 13,8%, αν και σε επίπεδο τριμήνου, παρά τους ισχυρούς ετήσιους ρυθμούς αύξησης, παρατηρείται επιβράδυνση τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα Οι τιμές των κατοικιών είναι μόλις 4,1% χαμηλότερες από το ιστορικό υψηλό που είχε καταγραφεί πριν από τη δημοσιονομική κρίση (τρίτο τρίμηνο του 2008), ενώ σε σχέση με την κατώτατη τιμή που καταγράφηκε το τρίτο τρίμηνο του 2017 οι τιμές είναι αυξημένες κατά 66,4%.

Όπως αναφέρεται στην Έκθεση για την Νομισματική Πολιτική της ΤτΕ, με τις προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων να παραμένουν θετικές και με κινητήριες δυνάμεις τον τουρισμό, τη βελτίωση των υποδομών και τη σταδιακή ανανέωση του κτιριακού αποθέματος, εκτιμάται ότι η ανοδική πορεία των τιμών θα συνεχιστεί. Ωστόσο, η ευρύτερη γεωπολιτική αστάθεια, ο αυξημένος πληθωρισμός και το υψηλό κόστος κατασκευής, σε συνδυασμό με την επιδείνωση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών και τον περιορισμένο τραπεζικό δανεισμό, αποτελούν σημαντικούς παράγοντες αβεβαιότητας. Επίσης, οι συνεχείς μεταβολές στη νομοθεσία και τη φορολογία εκτιμάται ότι επηρεάζουν αρνητικά την επενδυτική και κατασκευαστική δραστηριότητα, σε μια περίοδο κατά την οποία η ζήτηση δεν καλύπτεται από την προσφορά και οι αξίες, ειδικά της κατοικίας, αυξάνονται με ρυθμούς σημαντικά υψηλότερους από ό,τι το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών. Οι πρόσφατες παρεμβάσεις με στόχο τον περιορισμό της επενδυτικής ζήτησης για οικιστικά ακίνητα σε περιοχές πρώτης κατοικίας (βραχυχρόνιες μισθώσεις, Golden Visa) εκτιμάται ότι κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά κρίνεται αναγκαία η περαιτέρω λήψη μέτρων για τη διευκόλυνση και ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας προσιτής αξίας

Δ. Καψιμάλης – Οι αυξήσεις στο κατασκευαστικό κόστος είναι πολύ μεγάλες

Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ συνεχίστηκαν και τον Μάιο οι ανατιμήσεις στα οικοδομικά υλικά, σημειώνοντας νέα αύξηση κατά 5,5%, Ειδικότερα, ανατιμήσεις σημειώθηκαν σε: Τούβλα (13,5%), Αγωγούς χάλκινους (9,9%), Πλαστικούς σωλήνες (8,3%), Υαλοπίνακες ασφαλείας (8,1%), Σωλήνες πλαστικούς, συνθετικούς, ινοτσιμέντου (7,4%), Θερμαντικά σώματα (7,2%), Ηλιακούς θερμοσίφωνες (7%), Πίνακες διανομής ηλεκτρικού ρεύματος (6,8%), Διακόπτες (6,7%), Παρκέτα (6,4%), Πλακίδια γενικά- δαπέδου, τοίχου (6,2%), Τσιμέντο (6,1%), Κουφώματα αλουμινίου (6%), Ενισχυτικά κονιαμάτων και έτοιμου σκυροδέματος (5,5%), Μαρμαρόπλακες (5,1%), Πλαστικό, ακρυλικό, νερού (4,9%), Έτοιμο σκυρόδεμα (4%) και Σίδηρο οπλισμού (3,7%). Αντίθετα, στην Ηλεκτρική ενέργεια οι τιμές μειώθηκαν κατά 13,8%. Όπως ανακοίνωσε η ΕΛΣΤΑΤ, ο γενικός δείκτης τιμών υλικών κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών παρουσίασε αύξηση 5,5% τον Μάιο 2024 σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του Μαΐου 2023, έναντι αύξησης 7,8% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων δεικτών το 2023 με το 2022. Παράλληλα, ο γενικός δείκτης παρουσίασε αύξηση 0,5% τον Μάιο 2024 σε σύγκριση με τον δείκτη του Απριλίου 2024, έναντι αύξησης 0,6% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων μηνών το 2023.

Αναφορικά με την αύξηση του κατασκευαστικού κόστους οικιστικών ακινήτων και γενικότερα των κατασκευών, ο πρόεδρος της Ένωσης και Ομοσπονδίας Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδος Δημήτρης Καψιμάλης, επισημαίνει ότι οι αυξήσεις στην πραγματικότητα είναι πολύ μεγαλύτερες από τα πρόσφατα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ που είδαν το φως της δημοσιότητας (για τα οικοδομικά υλικά).

Ειδικότερα όπως αναφέρει στο ΑΠΕ/ΜΠΕ ο κ. Καψιμάλης το κατασκεαστικό κόστος σήμερα είναι διπλάσιο σε σχέση με το 2020. Η μεγάλη ζήτηση για ακίνητα μετά από μια μακρά περίοδο οικονομικής κρίσης, οι αυξήσεις στα οικοδομικά υλικά, καθώς και η πολύ μεγάλη αύξηση των τιμών των οικοπέδων στην Αττική, έχουν ωθήσει τις τιμές κατασκευής και κατ’ επέκταση των ακινήτων σε απαγορευτικά επίπεδα για τους απλούς ιδιώτες και ένα μέσο νοικοκυριό. Ταυτόχρονα η τεράστια έλλειψη εργατικού δυναμικού, ιδιαίτερα για μικρά οικοδομικά οικιστικά έργα, καθώς βρίσκονται σε εξέλιξη πολλά μεγάλα έργα που απορροφούν το όποιο δυναμικό υπάρχει, έχει επίσης ωθήσει προς τα πάνω το κατασκευαστικό κόστος.

Τέλος ο κ. Καψιμάλης αναφέρθηκε σε ένα ζήτημα που έχει επηρεάσει, όπως είπε καθοριστικά τις εξελίξεις στην κατασκευή των ακινήτων και είναι η υπ’ αριθμ. 293/2024 απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας για το νέο οικοδομικό κανονισμό που θέτει υπό αμφισβήτηση τη νομιμότητα του ΝΟΚ ως προς τα ύψη των κτηρίων. Θα πρέπει να βρεθεί οπωσδήποτε μια λύση, προσθέτει, ενώ η υπόθεση έχει παραπεμφθεί στην Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Alpha Bank – Οι λόγοι που αντέχει η ελληνική αγορά ακινήτων

Οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα αυξήθηκαν ακόμα και κατά τη διάρκεια της πανδημίας, παρά τον αρνητικό αντίκτυπο που αυτή επέφερε στην οικονομική δραστηριότητα, ενώ οι ρυθμοί ανόδου επιταχύνθηκαν την τελευταία διετία, εκτιμούν οι αναλυτές της Alpha Bank, σε εβδομαδιαίο ενημερωτικό Δελτίο Οικονομικών Εξελίξεων της Τράπεζας.

Η ανθεκτικότητα της αγοράς κατοικιών στην Ελλάδα -σε αντίθεση με την Ευρωζώνη όπου οι τιμές τόσο των οικιστικών, όσο και των εμπορικών ακινήτων μειώνονται τον τελευταίο χρόνο- επισημαίνουν οι αναλυτές της Alpha Bank έγκειται:

Πρώτον, στο γεγονός ότι οι τιμές των ακινήτων στη χώρα μας δεν έχουν ανακάμψει πλήρως σε σύγκριση με τα επίπεδα που είχαν καταγραφεί πριν από την οικονομική κρίση. Συγκεκριμένα, οι τιμές των κατοικιών παραμένουν 4% κάτω από το ανώτατο σημείο που είχε σημειωθεί το τρίτο τρίμηνο του 2008, ενώ οι τιμές των γραφείων και των καταστημάτων 10% και 3,5% αντίστοιχα σε σύγκριση με τις υψηλότερες τιμές τους, το πρώτο εξάμηνο του 2010. Επιπρόσθετα, ενώ την τετραετία 2014-2017 οι τιμές των ακινήτων στην Ευρωζώνη αυξάνονταν, στην Ελλάδα συνέχιζαν να ακολουθούν πτωτική τροχιά, παράλληλα με την πτώση της ζήτησης και της οικονομικής δραστηριότητας στη χώρα.

Δεύτερον, στους θετικούς ρυθμούς οικονομικής μεγέθυνσης στην Ελλάδα από το 2018 και μετά, οι οποίοι, την τελευταία τριετία, ήταν σημαντικά υψηλότεροι από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Σύμφωνα με τις διαθέσιμες προβλέψεις, το ΑΕΠ στην Ελλάδα αναμένεται να συνεχίσει να αυξάνεται με ρυθμό υψηλότερο από τον αντίστοιχο της Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΕΕ-27), την επόμενη διετία, γεγονός που επιβεβαιώνεται από τα αποτελέσματα του πρώτου τριμήνου. Συγκεκριμένα, το πραγματικό ΑΕΠ αυξήθηκε κατά 2,1% σε ετήσια βάση στη χώρα μας, το πρώτο τρίμηνο του 2024, έναντι 0,5% κατά μέσο όρο στην ΕΕ-27. Παράλληλα με την άνοδο του ΑΕΠ βελτιώνονται και οι συνθήκες στην αγορά εργασίας, με την απασχόληση να έχει ενισχυθεί σημαντικά και το εποχικά προσαρμοσμένο ποσοστό της ανεργίας να έχει υποχωρήσει σταδιακά στο 10,8% τον Απρίλιο του 2024, από 20,1% τον ίδιο μήνα του 2018.

Τρίτον, στις επιδόσεις του τουρισμού και την ανάπτυξη της οικονομίας διαμοιρασμού. Οι τουριστικές αφίξεις και εισπράξεις κατέγραψαν ιστορικά υψηλά επίπεδα τόσο το 2019, όσο το 2023, γεγονός που αντανακλάται, μεταξύ άλλων, στην αξιοσημείωτη άνοδο των διανυκτερεύσεων σε καταλύματα τα οποία διατίθενται σε ψηφιακές πλατφόρμες, μέσω της οικονομίας διαμοιρασμού. Το εν λόγω μέγεθος διαμορφώθηκε, βάσει της πειραματικής στατιστικής της Eurostat, σε 36,4 εκατ., το 2023, από 20,3 εκατ. το 2018.

Tέταρτον, στις ισχυρές Ξένες ‘Αμεσες Επενδύσεις (ΞΑΕ) που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, οι οποίες ανήλθαν σε Ευρώ 2 δισ. τη διετία 2022-2023, έναντι 0,4 δισ. ευρώ κατά μέσο όρο, την προηγούμενη δεκαετία. Η εφαρμογή του προγράμματος Golden Visa, το οποίο έδωσε κίνητρα σε πολίτες τρίτων χωρών για απόκτηση ακίνητης περιουσίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση, έδωσε σημαντική ώθηση στις ΞΑΕ σε ακίνητα στη χώρα μας. Το υψηλό ενδιαφέρον ξένων επενδυτών ενδέχεται, ωστόσο, να μετριαστεί από την άνοδο των ορίων του εν λόγω προγράμματος που τέθηκαν σε εφαρμογή από τον Αύγουστο του 2023 και μετά.