Επενδύσεις άνω των 800 εκατ. ευρώ και περίπου 800.000 τ.μ. νέων, σύγχρονων αποθηκευτικών εγκαταστάσεων αναμένεται να προστεθούν στην ελληνική αγορά logistics την περίοδο 2026-2029. Ωστόσο, μέχρι να ολοκληρωθούν τα νέα έργα, η περιορισμένη προσφορά ποιοτικών ακινήτων διατηρεί τα ενοίκια και τις τιμές πώλησης σε υψηλά επίπεδα.
Η ζήτηση είναι ιδιαίτερα ισχυρή για μεγάλες αποθήκες με σύγχρονες προδιαγραφές. Από τις αρχές του 2026, κάθε νέος χώρος logistics άνω των 15.000 τ.μ. εκτιμάται ότι μπορεί να μισθωθεί άμεσα, γεγονός που ενισχύει την πίεση στις τιμές. Παράλληλα, οι αποδόσεις των ποιοτικών ακινήτων διαμορφώνονται μεταξύ 6,75% και 7%.
Η εικόνα της αγοράς αποτυπώνεται στην έρευνα της GEOAXIS για τον κλάδο των logistics, η οποία εξετάζει τις μισθωτικές και αγοραίες αξίες, τις διαθέσιμες επιφάνειες, τις τιμές γης και τις προοπτικές ανάπτυξης στις βασικές περιοχές της χώρας.
Η αγορά logistics παραμένει συγκεντρωμένη στην Αττική
Η ελληνική αγορά logistics εξακολουθεί να είναι έντονα συγκεντρωμένη στην Αττική, όπου βρίσκεται περίπου το 60%-70% των συνολικών αποθηκευτικών επιφανειών της χώρας. Το Θριάσιο Πεδίο συγκεντρώνει τη μερίδα του λέοντος στις νέες αναπτύξεις, χάρη στη στρατηγική του θέση, την εγγύτητα στον Πειραιά και την πρόσβαση στους βασικούς οδικούς άξονες.
Στο δεύτερο τρίμηνο του 2025, ο συνολικός χώρος βιομηχανικών ακινήτων και logistics που άλλαξε ιδιοκτησία στην Ελλάδα έφτασε τα 100.000 τ.μ., ενώ ο όγκος των νέων κατασκευών κατά το πρώτο εξάμηνο του ίδιου έτους ανήλθε σε 200.000 τ.μ.
Για την περίοδο 2026-2029 αναμένεται να προστεθούν περίπου 800.000 τ.μ. νέων εγκαταστάσεων, με τις συνολικές επενδύσεις να ξεπερνούν τα 800 εκατ. ευρώ. Ειδικά στην Αττική, οι εγκαταστάσεις βιομηχανικής παραγωγής, οι παραδοσιακές αποθήκες και οι χώροι που χρησιμοποιούνται από εταιρείες 3PL εκτιμάται ότι καλύπτουν περίπου 3,5 εκατ. τ.μ.
Ωστόσο, περίπου το 40% αυτών των χώρων αφορά παλαιά εργοστάσια που έχουν σταματήσει να λειτουργούν εδώ και χρόνια και χρησιμοποιούνται πλέον ως απλές αποθήκες ξηρού φορτίου. Η ηλικία του υφιστάμενου αποθέματος αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα της αγοράς.
Σύμφωνα με μελέτη του Πανεπιστημίου Αιγαίου που επικαλείται η GEOAXIS, μόλις το 14% των αποθηκών διαθέτει εσωτερική επιφάνεια μεγαλύτερη των 45.000 τ.μ., ενώ πάνω από το 62% έχει επιφάνεια μικρότερη των 10.000 τ.μ. Παράλληλα, στη συντριπτική πλειονότητα των υφιστάμενων αποθηκών το ωφέλιμο εσωτερικό ύψος είναι μικρότερο από 9 μέτρα, όταν στις σύγχρονες εγκαταστάσεις συνήθως απαιτείται να ξεπερνά τα 10 μέτρα.
Logistics: πάνω από 5,75 ευρώ τα ενοίκια στις νέες αποθήκες
Η έλλειψη σύγχρονων διαθέσιμων χώρων αποτυπώνεται άμεσα στις μισθωτικές αξίες. Σύμφωνα με τη GEOAXIS, στις αρχές του 2026 μια νεόδμητη αποθήκη σε κομβικό σημείο μπορεί να καταγράψει μίσθωμα υψηλότερο από 5,75 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα.
Παρά την άνοδο, οι ελληνικές τιμές εξακολουθούν να υπολείπονται σημαντικά των ευρωπαϊκών επιπέδων. Η μέση τιμή μίσθωσης στην Ευρώπη κυμαίνεται μεταξύ 8,5 και 10,5 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα, ενώ στο Λονδίνο ξεπερνά τα 20 ευρώ.
Στα ακίνητα που διατίθενται μέσω διαδικτύου, αγγελιών και μεσιτικών γραφείων, τα ζητούμενα ενοίκια στην Ελλάδα κινούνται μεταξύ 2,90 και 5,52 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα. Μισθώσεις άνω των 4,5 ευρώ αφορούν σχεδόν αποκλειστικά ακίνητα υψηλών προδιαγραφών.
Η διαφορά μεταξύ των ζητούμενων τιμών και των υψηλότερων μισθωμάτων εξηγείται από τη σύνθεση της προσφοράς. Στις αγγελίες εμφανίζονται κυρίως παλαιότερα και μικρότερα ακίνητα, χωρίς σύγχρονες υποδομές. Αντίθετα, πολλές νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάζονται από τους ίδιους τους χρήστες είτε έχουν ήδη μισθωθεί πριν ακόμη ολοκληρωθούν.
Ο Ασπρόπυργος καταγράφει τα υψηλότερα ενοίκια
Με βάση την έρευνα αγοράς της GEOAXIS τον Δεκέμβριο του 2025, και μετά από προσαρμογή με μείωση 10% λόγω διαπραγμάτευσης, την υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφει ο Ασπρόπυργος, με 5,52 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα.
Ακολουθούν τα Μεσόγεια Αττικής με 4,66 ευρώ και η Ελευσίνα με 4 ευρώ ανά τ.μ. Στα Οινόφυτα η αντίστοιχη τιμή διαμορφώνεται στα 2,94 ευρώ, ενώ στο Καλοχώρι στα 2,90 ευρώ ανά τ.μ.
Ο Ασπρόπυργος βρίσκεται στην πρώτη θέση και ως προς τις διαθέσιμες προς μίσθωση επιφάνειες, με διάμεση επιφάνεια 5.700 τ.μ. Ακολουθούν τα Οινόφυτα με 5.550 τ.μ. και η Ελευσίνα με 5.260 τ.μ. Στα Μεσόγεια η διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια ανέρχεται σε 3.912 τ.μ., στη ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου σε 2.525 τ.μ. και στο Καλοχώρι σε 1.763 τ.μ.
Πάνω από 1.000 ευρώ ανά τ.μ. οι νεόδμητες αποθήκες
Παρόμοια εικόνα καταγράφεται και στην αγορά πώλησης ακινήτων logistics. Το βασικό πρόβλημα παραμένει η περιορισμένη προσφορά διαθέσιμων, σύγχρονων ακινήτων. Οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάζονται για συγκεκριμένους χρήστες είτε πωλούνται πριν από την ολοκλήρωση των έργων.
Στις αρχές του 2026, μια νεόδμητη αποθήκη με χώρους ψύξης, σε στρατηγική τοποθεσία, μπορεί να πωληθεί σε τιμή αρκετά υψηλότερη από 1.000 ευρώ ανά τ.μ. Στα ακίνητα που προσφέρονται μέσω αγγελιών και μεσιτικών γραφείων, οι τιμές κινούνται μεταξύ 396 και 842 ευρώ ανά τ.μ. Πωλήσεις άνω των 650 ευρώ αφορούν κυρίως ακίνητα με πολύ καλές προδιαγραφές.
Ο Ασπρόπυργος βρίσκεται και στις πωλήσεις στην κορυφή, με διάμεση ζητούμενη τιμή 841,71 ευρώ ανά τ.μ. Ακολουθούν τα Μεσόγεια Αττικής με 723,62 ευρώ, η ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου με 548,55 ευρώ, η Ελευσίνα με 470,98 ευρώ, τα Οινόφυτα με 444,79 ευρώ και το Καλοχώρι με 396 ευρώ ανά τ.μ.
Η Ελλάδα παραμένει ανταγωνιστική στις επενδύσεις logistics
Η ισχυρή ζήτηση και η περιορισμένη προσφορά έχουν οδηγήσει σε συμπίεση των επενδυτικών αποδόσεων. Για ποιοτικά ακίνητα logistics στην Ελλάδα, οι αποδόσεις διαμορφώνονται μεταξύ 6,75% και 7%, ανάλογα με τη θέση, την ποιότητα κατασκευής και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου.
Παρά τη συμπίεση, οι ελληνικές αποδόσεις παραμένουν ανταγωνιστικές σε ευρωπαϊκό επίπεδο. Για προνομιακά ακίνητα στη Μεγάλη Βρετανία, τη Γαλλία και τη Γερμανία, μια τυπική απόδοση κινείται περίπου στο 5%. Οι εταιρείες που τοποθετήθηκαν στην αρχή του ανοδικού κύκλου εξασφάλισαν χαμηλότερες τιμές αγοράς και σε αρκετές περιπτώσεις σχεδόν διψήφιες ετήσιες αποδόσεις.
Η GEOAXIS εκτιμά ότι οι αξίες των ακινήτων logistics θα συνεχίσουν να αυξάνονται τα επόμενα χρόνια, λόγω του συνδυασμού περιορισμένης προσφοράς ποιοτικών κατασκευών, έλλειψης διαθέσιμης γης και αυξανόμενων απαιτήσεων από τις επιχειρήσεις ηλεκτρονικού εμπορίου και τις οργανωμένες αλυσίδες εφοδιασμού.
Έως 180 ευρώ ανά τ.μ. η τιμή της γης
Καθοριστικός παράγοντας για τις νέες αναπτύξεις είναι η αγορά γης. Οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στα Μεσόγεια Αττικής, όπου η διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης γηπέδων φτάνει τα 180 ευρώ ανά τ.μ.
Ακολουθούν ο Ασπρόπυργος με 134,52 ευρώ ανά τ.μ., η ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου με 109,23 ευρώ και η Ελευσίνα με 92,31 ευρώ. Χαμηλότερες είναι οι τιμές στο Καλοχώρι, με 63,03 ευρώ, και στα Οινόφυτα, με 49,85 ευρώ ανά τ.μ.
Ως προς τις διαθέσιμες επιφάνειες γης, η μεγαλύτερη διάμεση έκταση καταγράφεται εκτός ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου και στο Καλοχώρι, με 13.500 τ.μ. Ακολουθούν τα Οινόφυτα με 13.000 τ.μ., τα Μεσόγεια με 10.170 τ.μ. και ο Ασπρόπυργος με 9.569 τ.μ.
Έως 900 ευρώ ανά τ.μ. το κόστος κατασκευής
Το κόστος κατασκευής επηρεάζει σημαντικά τη βιωσιμότητα των νέων επενδύσεων. Για αποθήκες ξηρού φορτίου τύπου Ζ3, το κόστος μιας κατασκευής «με το κλειδί στο χέρι» υπολογίζεται ενδεικτικά μεταξύ 750 και 900 ευρώ ανά τ.μ.
Το ποσό αφορά την κατασκευή του κτιρίου, χωρίς να περιλαμβάνει τον εξοπλισμό, όπως τα ράφια και τα συστήματα αυτοματισμού, ούτε το κόστος αγοράς της γης. Η εποχή κατά την οποία οι αποθήκες θεωρούνταν απλές, γρήγορες και φθηνές κατασκευές έχει παρέλθει. Οι σύγχρονες εγκαταστάσεις απαιτούν αυτοματισμούς, ψηφιακά συστήματα διαχείρισης, υψηλότερες προδιαγραφές ενεργειακής απόδοσης και μεγαλύτερη λειτουργική ευελιξία.
Παράλληλα, η πρόβλεψη του τελικού κόστους παραμένει δύσκολη, καθώς οι τιμές των υλικών, η χρηματοδότηση, ο πληθωρισμός και η διαθεσιμότητα εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού δημιουργούν σημαντικές αβεβαιότητες.
Οι προκλήσεις για την επόμενη ημέρα
Το ελληνικό δίκτυο logistics έχει αναπτυχθεί γύρω από επτά βασικά περιφερειακά κέντρα: το Θριάσιο Πεδίο, την Ανατολική Αττική, τη Βόρεια Αττική, τον Πειραιά, τα Οινόφυτα, τη Σίνδο και το Καλοχώρι. Η διακίνηση εμπορευμάτων πραγματοποιείται κυρίως μέσω του οδικού δικτύου, το οποίο αντιπροσωπεύει το 67% του μεταφερόμενου φορτίου. Οι θαλάσσιες μεταφορές ακολουθούν με 32,7%, ενώ τα μερίδια των σιδηροδρομικών και αεροπορικών μεταφορών παραμένουν περιορισμένα.
Παρά τις ισχυρές προοπτικές, η αγορά αντιμετωπίζει σημαντικές προκλήσεις: ακριβότερη και δυσκολότερα διαθέσιμη γη, αυστηρότερους πολεοδομικούς περιορισμούς, υψηλό κόστος κατασκευής, ελλείψεις εργατικού δυναμικού και αυξημένο ενεργειακό κόστος, ιδιαίτερα στις αποθήκες ψυχρού φορτίου.
Οι απαιτήσεις ESG αλλάζουν επίσης τον τρόπο επιλογής και λειτουργίας των ακινήτων. Οι επιχειρήσεις δίνουν πλέον μεγαλύτερη έμφαση στη μείωση του περιβαλλοντικού αποτυπώματος, στην ενεργειακή αποδοτικότητα και στην αξιοποίηση ανανεώσιμων πηγών ενέργειας. Παράλληλα, η τεχνητή νοημοσύνη και τα εργαλεία predictive analytics αποκτούν ολοένα μεγαλύτερη σημασία για τη διαχείριση αποθεμάτων και τη βελτιστοποίηση των μεταφορών.
Η ελληνική αγορά logistics παραμένει, επομένως, σε καθεστώς έντονης ανισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Η έλλειψη σύγχρονων αποθηκευτικών χώρων, η περιορισμένη διαθεσιμότητα γης και η συσσωρευμένη ζήτηση διατηρούν τις τιμές και τα ενοίκια σε ανοδική τροχιά. Το νέο κύμα επενδύσεων άνω των 800 εκατ. ευρώ αναμένεται να προσθέσει περίπου 800.000 τ.μ. έως το 2029, όμως η ζήτηση για ποιοτικά logistics πιθανότατα θα συνεχίσει να υπερβαίνει την προσφορά.
