Συνολικά 23.065 κατοικίες κατακυρώθηκαν σε πλειστηριασμούς στην Ελλάδα από το 2021 έως τις 31 Οκτωβρίου 2026, ενώ τέσσερις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων κατέγραψαν το 2025 κέρδη προ φόρων ύψους 168,44 εκατ. ευρώ, σύμφωνα με τη μελέτη «Ποιος κρατά τα κλειδιά των σπιτιών» του Πανελλήνιου Συλλόγου Υπαλλήλων ΟΑΕΔ – τ.ΟΕΕ – τ.ΟΕΚ (ΠΑΝ.Σ.ΥΠ.Ο.).
Η μελέτη εξετάζει τη μεταφορά των στεγαστικών και άλλων μη εξυπηρετούμενων δανείων από τους ισολογισμούς των τραπεζών σε επενδυτικά κεφάλαια, τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων και, τελικά, τις διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης και τους πλειστηριασμούς κατοικιών. Για την τεκμηρίωση των ευρημάτων χρησιμοποιούνται η έκθεση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου με αριθμό 26/141, στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, δημοσιευμένοι ισολογισμοί εταιρειών, κοινοβουλευτικά έγγραφα, καθώς και απογραφή των κατακυρώσεων πλειστηριασμών που πραγματοποίησε ο ΠΑΝ.Σ.ΥΠ.Ο. Η μελέτη υποστηρίζει ότι σε διάστημα επτά ετών το δικαίωμα στη στέγη, το οποίο το άρθρο 21 του Συντάγματος θέτει υπό την ειδική φροντίδα του κράτους, εντάχθηκε σε μια διαδικασία κατά την οποία οι κατοικίες αντιμετωπίζονται ως περιουσιακά στοιχεία που αποκτώνται σε χαμηλότερη τιμή και αποφέρουν υψηλότερες αποδόσεις.
Η μεταφορά των κόκκινων δανείων
Τα μη εξυπηρετούμενα ανοίγματα των τραπεζών μειώθηκαν από 82,3 δισ. ευρώ το 2019 σε 6,3 δισ. ευρώ τον Σεπτέμβριο του 2025. Η υποχώρηση αυτή, ωστόσο, δεν σημαίνει ότι οι οφειλές διαγράφηκαν, αλλά ότι σημαντικό μέρος τους μεταβιβάστηκε σε εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων και επενδυτικά κεφάλαια. Οι servicers διαχειρίζονται σήμερα απαιτήσεις ύψους 92,9 δισ. ευρώ. Από το ποσό αυτό, τα 81,4 δισ. ευρώ ανήκουν σε επενδυτικά κεφάλαια. Τα χαρτοφυλάκια περιλαμβάνουν 3,2 εκατομμύρια δάνεια και αφορούν περίπου 2,4 εκατομμύρια δανειολήπτες. Ως εξασφάλιση για τα δάνεια έχουν δοθεί κατοικίες συνολικής αξίας 22,2 δισ. ευρώ, σύμφωνα με τα στοιχεία που παραθέτει η μελέτη.
Μεταβίβαση στο 38% της ονομαστικής αξίας
Η μελέτη αναφέρει ότι, μέσω του προγράμματος «Ηρακλής», τα δάνεια μεταβιβάστηκαν κατά μέσο όρο στο 38% της ονομαστικής τους αξίας. Οι δανειολήπτες, ωστόσο, εξακολουθούν να εμφανίζονται ως οφειλέτες για το σύνολο του ποσού, μαζί με τους προβλεπόμενους τόκους. Η διαφορά μεταξύ της τιμής μεταβίβασης και της ονομαστικής αξίας περιγράφεται στη μελέτη ως το περιθώριο κέρδους του χαρτοφυλακίου, εφόσον οι εισπράξεις από τους δανειολήπτες και η αξιοποίηση των εξασφαλίσεων αποδώσουν υψηλότερο ποσό.
Η κρατική εγγύηση μέσω του «Ηρακλή»
Στο πλαίσιο του «Ηρακλή», οι τράπεζες διατήρησαν τις ανώτερες ομολογίες, οι οποίες καλύπτονται από εγγύηση του Δημοσίου. Η εγγύηση ξεκίνησε από τα 21,5 δισ. ευρώ και τον Σεπτέμβριο του 2025 ανερχόταν ακόμη σε 16,8 δισ. ευρώ. Η μελέτη επισημαίνει ότι, σε περίπτωση που οι εισπράξεις από τα χαρτοφυλάκια δεν επαρκέσουν, η διαφορά θα καλυφθεί από τον κρατικό προϋπολογισμό. Για τον λόγο αυτό αμφισβητείται στην έκθεση η διατύπωση περί λειτουργίας του προγράμματος «χωρίς επιβάρυνση του φορολογούμενου». Στα χαρτοφυλάκια Domus και Rhodium, το 95% των μεσαίων και κατώτερων ομολογιών αποκτήθηκε από την Davidson Kempner.
Οι αμοιβές των servicers συνδέονται με τις εισπράξεις
Ο νόμος για τον «Ηρακλή» συνδέει την αμοιβή των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων με την επίτευξη στόχων εισπράξεων. Παράλληλα, προβλέπει κυρώσεις, ακόμη και αντικατάσταση servicer, όταν οι εισπράξεις υπολείπονται των στόχων που έχουν τεθεί. Η μελέτη αναφέρει ότι τα επιχειρησιακά σχέδια των τιτλοποιήσεων δεν έχουν κατατεθεί στη Βουλή, παρά το γεγονός ότι βουλευτές τα ζητούν από τον Νοέμβριο του 2023.
Τρεις εταιρείες με το 83,5% της αγοράς
Τρεις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων κατέχουν το 83,5% της αγοράς, σύμφωνα με τα στοιχεία της μελέτης. Οι τράπεζες που μεταβίβασαν τα δάνεια διατηρούν ποσοστό 20% στις εταιρείες που έχουν αναλάβει τη διαχείρισή τους. Η Πειραιώς συμμετέχει στην Intrum Hellas, η Eurobank στη doValue Greece και η Alpha Bank στην Cepal. Στις συναλλαγές των χαρτοφυλακίων εμφανίζονται, μεταξύ άλλων, τα επενδυτικά κεφάλαια Davidson Kempner, Fortress, Bain Capital και Bracebridge.
Τα οικονομικά αποτελέσματα των εταιρειών
Το 2025, η Intrum Hellas είχε έσοδα 172,3 εκατ. ευρώ και καθαρά κέρδη 60,6 εκατ. ευρώ. Η εταιρεία επέστρεψε στους μετόχους της 27,5 εκατ. ευρώ, από τα οποία 5,5 εκατ. ευρώ κατευθύνθηκαν στην Πειραιώς. Η doValue Greece κατέγραψε έσοδα 173,3 εκατ. ευρώ και κέρδη προ φόρων 58,6 εκατ. ευρώ. Συνολικά, τέσσερις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων εμφάνισαν κέρδη προ φόρων ύψους 168,44 εκατ. ευρώ. Την ίδια περίοδο, η Τράπεζα της Ελλάδος επέβαλε στις εταιρείες πρόστιμα συνολικού ύψους 233.400 ευρώ για το σύνολο του 2025. Το ποσό αντιστοιχεί, σύμφωνα με τη μελέτη, περίπου στο 0,14% των κερδών τους.
23.065 κατακυρώσεις κατοικιών
Η απογραφή του ΠΑΝ.Σ.ΥΠ.Ο. καταγράφει 23.065 κατακυρώσεις πλειστηριασμών κατοικιών από το 2021 έως τις 31 Οκτωβρίου 2026. Από αυτές, 5.970 κατακυρώσεις πραγματοποιήθηκαν το 2024, 4.697 το 2025 και 3.132 κατά τους πρώτους δέκα μήνες του 2026. Η μελέτη αναφέρεται επίσης σε στοιχεία του ΔΝΤ, σύμφωνα με τα οποία τουλάχιστον το 60% των κατοικιών που πωλήθηκαν στις διαδικασίες που εξετάστηκαν αποκτήθηκε από εταιρείες ακινήτων.
Κατοικίες που παραμένουν κενές
Το ΔΝΤ καταγράφει περιπτώσεις ακινήτων τα οποία παραμένουν από πέντε έως έξι χρόνια στα χαρτοφυλάκια των εταιρειών διαχείρισης. Παράλληλα, ιδιωτικά στοιχεία του Οκτωβρίου 2026 κάνουν λόγο για περίπου 6.400 οικιστικές μονάδες που βρίσκονται στους servicers και περίπου 8.000 ακίνητα που βρίσκονται στις τράπεζες. Η μελέτη συνδέει την εικόνα αυτή με την εξέλιξη των τιμών στην αγορά κατοικίας. Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,8% το 2025, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν περίπου 10%. Την ίδια στιγμή, το 26,4% του πληθυσμού στην Ελλάδα δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός του για τη στέγαση. Το ποσοστό αυτό είναι το υψηλότερο στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
Τα στοιχεία για τα ακίνητα τραπεζών και servicers
Το υπουργείο έχει ανακοινώσει ότι οι τράπεζες και οι servicers διαθέτουν συνολικά 31.062 ακίνητα. Η μελέτη σημειώνει ότι δεν έχει διευκρινιστεί πόσα από αυτά είναι κατοικίες, σε ποιον ανήκει κάθε ακίνητο και αν χρησιμοποιούνται ή παραμένουν κενά. Αντίστοιχα, δεν έχουν δημοσιευθεί στοιχεία για την προσαύξηση κατά 100% του ΕΝΦΙΑ στις κατοικίες που ανήκουν σε τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης. Δεν έχει γίνει γνωστό ούτε πόσες κατοικίες αφορά το μέτρο ούτε ποιο ποσό εισπράχθηκε.
Εποπτεία από οκτώ υπαλλήλους
Η έκθεση του ΔΝΤ, την οποία επικαλείται η μελέτη, αναφέρει ότι μια αγορά ύψους σχεδόν 93 δισ. ευρώ εποπτεύεται από οκτώ υπαλλήλους πλήρους απασχόλησης. Οι επιτόπιοι έλεγχοι, σύμφωνα με τα ίδια στοιχεία, αντιστοιχούσαν σε μισή θέση εργασίας. Οι καταγγελίες αυξήθηκαν από 3.200 το 2024 σε 4.300 το 2025. Για το 2024 επιβλήθηκαν πρόστιμα συνολικού ύψους 790.000 ευρώ σε τρεις εταιρείες, μεταξύ άλλων για περιπτώσεις στις οποίες ζητήθηκε από δανειολήπτες η καταβολή οφειλών που είχαν ήδη εξοφληθεί.
Το νομοσχέδιο του Οκτωβρίου 2026
Το νομοσχέδιο του Οκτωβρίου 2026 προβλέπει ότι η απαίτηση δεν μπορεί να υπερβαίνει το τριπλάσιο του αρχικού κεφαλαίου. Παράλληλα, περιορίζει την προκαταβολή στο 15%, καθώς, όπως αναφέρεται στη μελέτη, σε ορισμένες περιπτώσεις έφτανε έως και το 50%. Στο ίδιο νομοσχέδιο δεν προβλέπεται επιστροφή χρημάτων σε περιπτώσεις όπου έχουν ήδη καταβληθεί υψηλότερες προκαταβολές ή ποσά που υπερβαίνουν τα νέα όρια. Στην ακρόαση φορέων της 30ής Οκτωβρίου, οι εκπρόσωποι των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων δεν εμφανίστηκαν στη Βουλή.
Ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης
Η μελέτη αναφέρεται και στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, η λειτουργία του οποίου ανατέθηκε το 2026 σε ιδιωτική επενδυτική εταιρεία. Προσωρινός ανάδοχος ορίστηκε η Christofferson, Robb & Co. Με βάση το μοντέλο αυτό, ο οφειλέτης χάνει την κυριότητα του ακινήτου, αλλά παραμένει σε αυτό ως ενοικιαστής. Η διαδικασία εντάσσεται, σύμφωνα με την έκθεση, σε λύσεις που διαχειρίζονται το ζήτημα της κατοικίας με όρους της αγοράς.
Οι προτάσεις του ΠΑΝ.Σ.ΥΠ.Ο.
Η μελέτη καταλήγει σε σειρά προτάσεων με στόχο, όπως αναφέρεται, να εξαιρεθεί η πρώτη κατοικία από τη λογική της εμπορευματοποίησης. Προτείνεται οριζόντια βιώσιμη ρύθμιση για όσους εξακολουθούν να διαμένουν στην κατοικία τους, με αναστολή της διαδικασίας εκτέλεσης για όσο διάστημα εξετάζεται πλήρης αίτηση ρύθμισης. Ο ΠΑΝ.Σ.ΥΠ.Ο. προτείνει επίσης τη δημόσια εξαγορά των απαιτήσεων με τίμημα έως το 40%, το 45% ή το 50% της ονομαστικής αξίας. Σε κάθε περίπτωση, το τίμημα δεν θα πρέπει να υπερβαίνει την ανεξάρτητη αποτίμηση της αναμενόμενης ανάκτησης, ώστε το όφελος από τη χαμηλή τιμή αγοράς να μεταφέρεται και στον δανειολήπτη. Μία ακόμη πρόταση αφορά τη δημιουργία Εθνικού Φορέα Κοινωνικής Κατοικίας, ο οποίος θα είναι δημόσιος και θα αποκτά κατοικίες που έχουν ήδη περάσει σε εταιρείες. Οι κατοικίες αυτές θα διατίθενται για μόνιμη κοινωνική μίσθωση. Όπου αποδεικνύεται δημόσια ωφέλεια, η μελέτη προτείνει απαλλοτρίωση με πλήρη αποζημίωση. Για τη χρηματοδότηση της κοινωνικής κατοικίας προτείνεται εισφορά 10%, 15% ή 20% στα υπερκέρδη του τραπεζικού τομέα. Τέλος, ο ΠΑΝ.Σ.ΥΠ.Ο. ζητά διαφάνεια ανά τιτλοποίηση του «Ηρακλή», με δημοσιοποίηση στη Βουλή των επιχειρησιακών σχεδίων, των εισπράξεων, των αμοιβών και του υπολοίπου της κρατικής εγγύησης. Προτείνεται, επίσης, η δημιουργία εθνικού μητρώου ακινήτων τραπεζών και servicers, στο οποίο θα καταγράφονται για κάθε κατοικία η χρήση, ο ιδιοκτήτης και η κατάστασή της.
