Το νέο πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙΙ», με συνολικό προϋπολογισμό 2 δισ. ευρώ και έμφαση σε κατοικίες κατασκευής έως το 2007, δημιουργεί προσδοκίες σε χιλιάδες νοικοκυριά που αναζητούν την πρώτη τους κατοικία. Ωστόσο, η δυνατότητα αξιοποίησης του προγράμματος δεν εξαρτάται μόνο από τα εισοδηματικά κριτήρια. Καθοριστικό ρόλο διαδραματίζει και η πραγματική διαθεσιμότητα ακινήτων σε κάθε τοπική αγορά.
Σύμφωνα με έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, η εικόνα διαφέρει αισθητά από δήμο σε δήμο. Η έρευνα εξετάζει κατοικίες επιφάνειας 80-150 τ.μ., με τουλάχιστον δύο υπνοδωμάτια, έτος κατασκευής έως το 2007 και, όπου προβλέπεται, θέση άνω του πρώτου ορόφου. Παράλληλα, αξιολογεί πόσες από αυτές είναι διαθέσιμες σε διαφορετικά επίπεδα τιμών.
Τα εισοδηματικά όρια του προγράμματος διαμορφώνονται έως τις 25.000 ευρώ για άγαμους, έως τις 35.000 ευρώ για έγγαμους, με προσαύξηση 7.000 ευρώ για κάθε παιδί, και έως τις 39.000 ευρώ για μονογονεϊκές οικογένειες. Τα στοιχεία της αγοράς, όμως, δείχνουν ότι ο διαθέσιμος προϋπολογισμός του κάθε ενδιαφερόμενου είναι εξίσου κρίσιμος.
Σπίτι μου ΙΙΙ: Πώς αξιολογήθηκε η διαθεσιμότητα
Η ανάλυση βασίζεται σε αγγελίες ακινήτων και συγκρίνει τέσσερα ανώτατα όρια ζητούμενης τιμής: 300.000, 250.000, 200.000 και 150.000 ευρώ. Ως σημείο αναφοράς χρησιμοποιούνται και τα δεδομένα του «Σπίτι μου ΙΙ», όπου η μέση κατοικία είχε επιφάνεια 88,5 τ.μ., μέση αξία 152.100 ευρώ, έτος κατασκευής το 1982 και μέση χρηματοδότηση 109.100 ευρώ.
Τα ποσοστά που ακολουθούν παρουσιάζουν δύο διαφορετικές εικόνες:
– το ποσοστό επί των κατοικιών 80-150 τ.μ., δηλαδή πόσες από τις κατάλληλες ως προς το μέγεθος κατοικίες πληρούν και τα υπόλοιπα κριτήρια,
– το ποσοστό επί του συνόλου της αγοράς, που αποτυπώνει την πραγματική δεξαμενή επιλογών για έναν αγοραστή.
Δήμος Πατρέων
Στον Δήμο Πατρέων, οι κατοικίες 80-150 τ.μ. αντιστοιχούν στο 42% της συνολικής αγοράς. Από αυτές, το 53,52% πληροί τα εξεταζόμενα κριτήρια και προσφέρεται έως 300.000 ευρώ, ποσοστό που αντιστοιχεί στο 22,82% του συνόλου των αγγελιών.
Η διαθέσιμη δεξαμενή παραμένει σημαντική και σε χαμηλότερες τιμές: 21,30% έως 250.000 ευρώ, 18,36% έως 200.000 ευρώ και 11,37% έως 150.000 ευρώ. Σχεδόν το 70,5% των επιλέξιμων κατοικιών έχει κατασκευαστεί έως το 1990, γεγονός που μπορεί να συνεπάγεται ανάγκες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης.
Δήμος Βόλου
Στον Βόλο, το 41,10% των κατοικιών προς πώληση έχει επιφάνεια 80-150 τ.μ. Η πραγματική διαθεσιμότητα φτάνει το 14,95% της συνολικής αγοράς για τιμές έως 300.000 ευρώ. Μειώνεται στο 14,08% έως 250.000 ευρώ, στο 12,67% έως 200.000 ευρώ και στο 6,30% έως 150.000 ευρώ.
Το 60,52% του εξεταζόμενου αποθέματος έχει κατασκευαστεί έως το 1990, ενώ το 39,46% αφορά την περίοδο 1991-2007. Η αγορά παρουσιάζει μεγαλύτερη ισορροπία σε σχέση με άλλους δήμους, χωρίς όμως να απουσιάζουν οι παλαιότερες κατοικίες.
Δήμος Λάρισας
Στη Λάρισα, οι κατοικίες 80-150 τ.μ. αποτελούν το 44,89% της αγοράς. Σε τιμές έως 300.000 ευρώ, το 13,38% του συνόλου των αγγελιών πληροί τα εξεταζόμενα χαρακτηριστικά. Το ποσοστό παραμένει σχεδόν αμετάβλητο έως τις 250.000 ευρώ, στο 13,26%, ενώ διαμορφώνεται σε 11,67% έως 200.000 ευρώ και 8,27% έως 150.000 ευρώ.
Περίπου το 65,45% των κατοικιών του εξεταζόμενου αποθέματος έχει κατασκευαστεί έως το 1990. Η Λάρισα, πάντως, διατηρεί αξιοσημείωτη προσφορά ακόμη και στο χαμηλότερο οικονομικό όριο.
Δήμος Ιωαννιτών
Στον Δήμο Ιωαννιτών, το 41,88% των κατοικιών έχει μέγεθος 80-150 τ.μ. Η διαθεσιμότητα επί του συνόλου της αγοράς φτάνει το 19,77% έως 300.000 ευρώ, υποχωρεί στο 17,88% έως 250.000 ευρώ και στο 13,66% έως 200.000 ευρώ. Στις 150.000 ευρώ περιορίζεται στο 5,77%.
Η ηλικιακή κατανομή είναι σχετικά ισορροπημένη. Το 62,90% των επιλέξιμων κατοικιών έχει κατασκευαστεί έως το 1990, ενώ σημαντικό ποσοστό, 37,06%, αφορά την περίοδο 1991-2007.
Δήμος Χανίων
Τα Χανιά αποτελούν μία από τις πιο δύσκολες αγορές για αγοραστές με περιορισμένο προϋπολογισμό. Παρότι το 52,35% των κατοικιών έχει επιφάνεια 80-150 τ.μ., μόλις το 10,05% της συνολικής αγοράς πληροί τα κριτήρια έως 300.000 ευρώ.
Το ποσοστό μειώνεται σε 5,86% έως 250.000 ευρώ, 2,19% έως 200.000 ευρώ και μόλις 0,20% έως 150.000 ευρώ. Δηλαδή, στο χαμηλότερο όριο αντιστοιχούν περίπου δύο κατάλληλες κατοικίες ανά 1.000 αγγελίες. Επιπλέον, το 86,40% του εξεταζόμενου αποθέματος έχει κατασκευαστεί έως το 1990.
Δήμος Ηρακλείου
Στο Ηράκλειο, οι κατοικίες 80-150 τ.μ. αντιστοιχούν στο 47,91% της συνολικής αγοράς. Ωστόσο, μόλις το 10,46% του συνόλου πληροί τα κριτήρια έως 300.000 ευρώ. Η διαθεσιμότητα υποχωρεί στο 8,10% έως 250.000 ευρώ, στο 4,59% έως 200.000 ευρώ και στο 0,84% έως 150.000 ευρώ.
Το 79,12% των επιλέξιμων κατοικιών έχει κατασκευαστεί έως το 1990. Επομένως, εκτός από την τιμή αγοράς, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να υπολογίσουν πιθανές δαπάνες για ανακαίνιση, μόνωση και αναβάθμιση ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων.
Δήμος Καλαμάτας
Στην Καλαμάτα, το 42,27% των κατοικιών ανήκει στην επιφάνεια των 80-150 τ.μ. Η πραγματική δεξαμενή ανέρχεται στο 12,54% της αγοράς έως 300.000 ευρώ και μειώνεται σταδιακά: 10,18% έως 250.000 ευρώ, 7,63% έως 200.000 ευρώ και 4,36% έως 150.000 ευρώ.
Το 74,63% των επιλέξιμων κατοικιών έχει κατασκευαστεί έως το 1990, γεγονός που καθιστά απαραίτητο τον τεχνικό έλεγχο πριν από οποιαδήποτε συμφωνία.
Δήμος Κορινθίων
Ο Δήμος Κορινθίων εμφανίζει μία από τις μεγαλύτερες δεξαμενές επιλογών. Οι κατοικίες 80-150 τ.μ. αποτελούν το 44,70% της αγοράς, ενώ έως 300.000 ευρώ το 23,15% του συνόλου των αγγελιών πληροί τα κριτήρια.
Ακόμη και με προϋπολογισμό 150.000 ευρώ, το ποσοστό παραμένει στο 10,09%. Η προσφορά είναι συνεπώς σημαντική σε όλα τα επίπεδα τιμών. Ωστόσο, το 72,79% των κατοικιών έχει κατασκευαστεί έως το 1990.
Δήμος Ναυπλιέων
Στο Ναύπλιο, το 47,25% των κατοικιών έχει επιφάνεια 80-150 τ.μ. Η διαθέσιμη προσφορά φτάνει το 11,72% έως 300.000 ευρώ, αλλά μειώνεται σε 8,60% έως 250.000 ευρώ, 3,86% έως 200.000 ευρώ και 1,49% έως 150.000 ευρώ.
Το Ναύπλιο ξεχωρίζει ως προς την ηλικία των ακινήτων. Πάνω από το μισό, συγκεκριμένα το 52,12%, έχει κατασκευαστεί μεταξύ 1991 και 2007, παρουσιάζοντας μεγαλύτερη συμμετοχή νεότερων κατοικιών σε σχέση με τους περισσότερους υπόλοιπους δήμους.
Δήμος Κομοτηνής
Η Κομοτηνή εμφανίζει την υψηλότερη διαθεσιμότητα μεταξύ των περιοχών που εξετάστηκαν. Οι κατοικίες 80-150 τ.μ. αντιστοιχούν στο 52,52% της αγοράς, ενώ το 33,68% του συνόλου πληροί τα κριτήρια έως 300.000 ευρώ.
Η μείωση του προϋπολογισμού επηρεάζει περιορισμένα την προσφορά: 33,42% έως 250.000 ευρώ, 32,36% έως 200.000 ευρώ και 25,99% έως 150.000 ευρώ. Έτσι, περίπου μία στις τέσσερις κατοικίες της αγοράς παραμένει διαθέσιμη ακόμη και στο χαμηλότερο όριο. Παράλληλα, το 73,80% του αποθέματος έχει κατασκευαστεί έως το 1990.
Τι δείχνουν συνολικά τα στοιχεία για το Σπίτι μου ΙΙΙ
Η έρευνα δείχνει ότι το μέγεθος μιας κατοικίας δεν αρκεί για να θεωρηθεί κατάλληλη για το «Σπίτι μου ΙΙΙ». Σε περιοχές όπως τα Χανιά και το Ηράκλειο, μεγάλο ποσοστό των αγγελιών αφορά κατοικίες 80-150 τ.μ., όμως η προσφορά μειώνεται δραματικά όταν συνυπολογιστούν η τιμή και το έτος κατασκευής.
Αντίθετα, η Κομοτηνή, η Πάτρα, η Λάρισα και ο Δήμος Κορινθίων εμφανίζουν μεγαλύτερη διαθεσιμότητα, ακόμη και για αγοραστές με προϋπολογισμό έως 150.000 ευρώ. Σε κάθε περίπτωση, η παλαιότητα των ακινήτων αποτελεί κοινή παράμετρο στις περισσότερες περιοχές. Πριν από την αγορά απαιτείται έλεγχος τίτλων, πολεοδομικής νομιμότητας και τεχνικής κατάστασης, ώστε να αποτιμηθεί το πραγματικό κόστος απόκτησης.
Το «Σπίτι μου ΙΙΙ» μπορεί να διευκολύνει την αγορά πρώτης κατοικίας, όμως οι ενδιαφερόμενοι χρειάζεται να κινηθούν με ρεαλιστικές προσδοκίες. Η τελική επιλογή δεν θα κριθεί μόνο από την επιλεξιμότητα στο πρόγραμμα, αλλά και από το διαθέσιμο απόθεμα, την περιοχή, την τιμή και τις πιθανές δαπάνες ανακαίνισης. Για αυτό, η συστηματική αναζήτηση και ο ολοκληρωμένος έλεγχος κάθε ακινήτου είναι απαραίτητα βήματα πριν από την υπογραφή οποιασδήποτε συμφωνίας.
