Το νέο πρόγραμμα «Σπίτι μου 3» δημιουργεί εύλογα προσδοκίες σε χιλιάδες νοικοκυριά που επιθυμούν να αποκτήσουν την πρώτη τους κατοικία. Με βάση τα έως σήμερα ανακοινωθέντα χαρακτηριστικά, προβλέπεται να διαθέτει συνολικό προϋπολογισμό 2 δισ. ευρώ και να αφορά κατοικίες κατασκευής έως το 2007.
Τα εισοδηματικά όρια που έχουν ανακοινωθεί διαμορφώνονται έως 25.000€ για άγαμους, έως 35.000€ για έγγαμους ή μέρη συμφώνου συμβίωσης, με προσαύξηση 7.000€ ανά παιδί, και έως 39.000€ για μονογονεϊκές οικογένειες, με την προβλεπόμενη προσαύξηση.
Για την πληρέστερη εικόνα του «Σπίτι μου 3», έχει σημασία να εξεταστεί και η πραγματική προσφορά κατοικιών στην αγορά της Θεσσαλονίκης.
Η επιλογή των ορίων της έρευνας λαμβάνει υπόψη τα τελικά δεδομένα του «Σπίτι μου 2», όπου η μέση κατοικία ήταν 88,5 τ.μ., μέσης αξίας 152.100€, με μέσο έτος κατασκευής το 1982 και μέση συμβασιοποιημένη χρηματοδότηση περίπου 109.100€.
Με βάση τα ανακοινωθέντα χαρακτηριστικά του «Σπίτι μου 3», το νέο ανώτατο όριο αξίας κατοικίας αυξάνεται στις 300.000€, από 250.000€ στο «Σπίτι μου 2». Για τον λόγο αυτό, η έρευνα εξετάζει τη διαθεσιμότητα σε τρία επίπεδα ζητούμενης τιμής: έως 200.000€, 250.000€ και 300.000€.
Η καταγραφή καλύπτει τον Δήμο Θεσσαλονίκης και τους Περιφερειακούς Δήμους Θεσσαλονίκης, για κατοικίες 80-150 τ.μ., με τουλάχιστον 2 Υ/Δ και έτος κατασκευής έως το 2007. Στον Δήμο Θεσσαλονίκης εφαρμόζεται επιπλέον το κριτήριο άνω του 1ου ορόφου, ενώ στους Περιφερειακούς Δήμους δεν εφαρμόζεται κριτήριο ορόφου λόγω της σημαντικής παρουσίας μονοκατοικιών.
Τα στοιχεία αφορούν ζητούμενες τιμές αγγελιών κατά τον χρόνο της καταγραφής και όχι τελικές τιμές συναλλαγών.
1) Δήμος Θεσσαλονίκης: Οι κατοικίες 80-150 τ.μ. αποτελούν το 21,60% της συνολικής αγοράς
Διαθεσιμότητα ανά οικονομικό όριο
Το 75,84% σημαίνει ότι, από το σύνολο των κατοικιών 80-150 τ.μ. στον Δήμο Θεσσαλονίκης, το συγκεκριμένο ποσοστό πληροί σωρευτικά τα χαρακτηριστικά της έρευνας – τουλάχιστον 2 Υ/Δ, άνω του 1ου ορόφου και έτος κατασκευής έως το 2007 – με ζητούμενη τιμή έως 300.000€.
Όταν, όμως, οι ίδιες κατοικίες αναχθούν στο σύνολο των κατοικιών που έχουν αναρτηθεί προς πώληση στον Δήμο Θεσσαλονίκης, αντιπροσωπεύουν το 16,38%.
Τι προκύπτει: Η μείωση του οικονομικού ορίου περιορίζει αισθητά τις επιλογές: από 16,38% της συνολικής αγοράς έως 300.000€ σε 6,77% έως 200.000€. Στο χαμηλότερο όριο, λιγότερες από 7 στις 100 κατοικίες πληρούν τα εξεταζόμενα χαρακτηριστικά.
Ηλικία κατοικιών έως 300.000€
Ο πίνακας αφορά μόνο τις κατοικίες 80-150 τ.μ., άνω του 1ου ορόφου, με τουλάχιστον 2 Υ/Δ, έτος κατασκευής έως το 2007 και ζητούμενη τιμή έως 300.000€.
Τι προκύπτει: Το 80% των κατοικιών της εξεταζόμενης κατηγορίας είναι κατασκευής έως το 1980, ενώ μόλις 8,94% αφορά την περίοδο 1991-2007. Η ηλικία του αποθέματος καθιστά ιδιαίτερα σημαντικό τον τεχνικό και οικονομικό έλεγχο, καθώς ένα παλαιότερο ακίνητο ενδέχεται να συνεπάγεται πρόσθετες δαπάνες.
Πού βρίσκονται οι κατοικίες έως 300.000€
Το 19,11% που καταγράφεται στο Κέντρο Θεσσαλονίκης σημαίνει ότι, από το σύνολο των κατοικιών του Δήμου Θεσσαλονίκης που είναι 80-150 τ.μ., άνω του 1ου ορόφου, διαθέτουν τουλάχιστον 2 Υ/Δ, έχουν κατασκευαστεί έως το 2007 και έχουν ζητούμενη τιμή έως 300.000€, το 19,11% βρίσκεται στο Κέντρο.
Δηλαδή, αν συγκεντρώσουμε 100 κατοικίες που πληρούν όλα τα παραπάνω χαρακτηριστικά, περίπου οι 19 βρίσκονται στο Κέντρο Θεσσαλονίκης.
Τι προκύπτει: Κέντρο, Τούμπα, Φάληρο-Ιπποκράτειο και Βούλγαρη-Ντεπώ-Μαρτίου συγκεντρώνουν το 63,04% της καταγεγραμμένης προσφοράς. Μαζί με Ανάληψη-Μπότσαρη-Νέα Παραλία και Χαριλάου, το ποσοστό φτάνει περίπου στο 85%.
2) Περιφερειακοί Δήμοι Θεσσαλονίκης: Οι κατοικίες 80-150 τ.μ. αποτελούν το 47,50% της συνολικής αγοράς
Στους Περιφερειακούς Δήμους δεν εφαρμόζεται κριτήριο ορόφου, λόγω της σημαντικής παρουσίας μονοκατοικιών.
Διαθεσιμότητα ανά οικονομικό όριο
Το 31,55% σημαίνει ότι, από το σύνολο των κατοικιών 80-150 τ.μ. στους Περιφερειακούς Δήμους Θεσσαλονίκης, το συγκεκριμένο ποσοστό πληροί σωρευτικά τα χαρακτηριστικά της έρευνας – τουλάχιστον 2 Υ/Δ και έτος κατασκευής έως το 2007 – με ζητούμενη τιμή έως 300.000€.
Όταν, όμως, οι ίδιες κατοικίες αναχθούν στο σύνολο των κατοικιών που έχουν αναρτηθεί προς πώληση στους Περιφερειακούς Δήμους, αντιπροσωπεύουν το 14,99%.
Τι προκύπτει: Η πραγματική δεξαμενή επιλογών μειώνεται πιο ήπια καθώς υποχωρεί ο προϋπολογισμός: από 14,99% έως 300.000€ σε 10,28% έως 200.000€. Στο χαμηλότερο όριο, περίπου 10 στις 100 κατοικίες πληρούν τα εξεταζόμενα χαρακτηριστικά.
Ηλικία κατοικιών έως 300.000€
Ο πίνακας αφορά μόνο τις κατοικίες 80-150 τ.μ., με τουλάχιστον 2 Υ/Δ, έτος κατασκευής έως το 2007 και ζητούμενη τιμή έως 300.000€. Δεν εφαρμόζεται κριτήριο ορόφου.
Τι προκύπτει: Το 60,15% της εξεταζόμενης προσφοράς αφορά κατοικίες κατασκευής 1991-2007, έναντι μόλις 8,94% στον Δήμο Θεσσαλονίκης. Πρόκειται επομένως για σαφώς νεότερη σύνθεση οικιστικού αποθέματος.
Πού βρίσκονται οι κατοικίες έως 300.000€
Το 11,09% που καταγράφεται στον Θερμαϊκό σημαίνει ότι, από το σύνολο των κατοικιών στους Περιφερειακούς Δήμους που είναι 80-150 τ.μ., διαθέτουν τουλάχιστον 2 Υ/Δ, έχουν κατασκευαστεί έως το 2007 και έχουν ζητούμενη τιμή έως 300.000€, το 11,09% βρίσκεται στον Θερμαϊκό.
Δηλαδή, αν συγκεντρώσουμε 100 κατοικίες που πληρούν όλα τα παραπάνω χαρακτηριστικά, περίπου οι 11 βρίσκονται στον Θερμαϊκό.
Τι προκύπτει: Η προσφορά είναι περισσότερο γεωγραφικά κατανεμημένη. Θερμαϊκός, Εύοσμος, Νεάπολη και Αξιός συγκεντρώνουν το 36,88% της καταγεγραμμένης προσφοράς, αισθητά χαμηλότερα από τη συγκέντρωση που καταγράφεται στις πρώτες τέσσερις περιοχές του Δήμου Θεσσαλονίκης.
Τι μας λέει τελικά ο χάρτης της Θεσσαλονίκης
Η συνολική εικόνα αναδεικνύει δύο διαφορετικές στεγαστικές αγορές στη Θεσσαλονίκη.
Στον Δήμο Θεσσαλονίκης, οι κατοικίες 80-150 τ.μ. αποτελούν το 21,60% του συνόλου των αναρτημένων αγγελιών κατοικιών προς πώληση στη συγκεκριμένη γεωγραφική ζώνη, έναντι 47,50% στους Περιφερειακούς Δήμους.
Παράλληλα, στον Δήμο Θεσσαλονίκης οι κατοικίες 80-150 τ.μ., άνω του 1ου ορόφου, με τουλάχιστον 2 Υ/Δ, κατασκευής έως το 2007 και ζητούμενη τιμή έως 300.000€ είναι σημαντικά παλαιότερες: το 80% είναι κατασκευής έως το 1980, ενώ στους Περιφερειακούς Δήμους το 60,15% των κατοικιών που πληρούν τα αντίστοιχα χαρακτηριστικά αφορά κατασκευές της περιόδου 1991-2007.
Στις 300.000€, η πραγματική δεξαμενή επιλογών είναι σχετικά κοντά (16,38% έναντι 14,99% του συνόλου των αναρτημένων αγγελιών κατοικιών προς πώληση στην αντίστοιχη γεωγραφική ζώνη). Στις 200.000€, όμως, η διαφορά γίνεται πιο αισθητή: 6,77% στον Δήμο Θεσσαλονίκης έναντι 10,28% στους Περιφερειακούς Δήμους.
Στον κεντρικό Δήμο, η προσφορά είναι περισσότερο γεωγραφικά συγκεντρωμένη και σημαντικά παλαιότερη. Στους Περιφερειακούς Δήμους, αντίθετα, καταγράφεται μεγαλύτερη αναλογία κατοικιών οικογενειακού μεγέθους, νεότερη ηλικιακή σύνθεση και μεγαλύτερη γεωγραφική διασπορά.
Πηγή: www.newsbomb.gr
