Η Ελλάδα βρίσκεται μπροστά σε μια σημαντική ευκαιρία για την ανάδειξή της σε περιφερειακό hub logistics στη Νοτιοανατολική Ευρώπη. Η γεωγραφική της θέση, η πρόσβαση σε θαλάσσιες και χερσαίες εμπορικές διαδρομές, η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και η αυξανόμενη ζήτηση για σύγχρονες εγκαταστάσεις δημιουργούν ισχυρές προοπτικές. Ωστόσο, η αξιοποίηση αυτής της δυναμικής προϋποθέτει επενδύσεις, σύγχρονες υποδομές, σταθερό θεσμικό πλαίσιο και ταχύτερες διαδικασίες αδειοδότησης.
Παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι η χώρα μπορεί να διεκδικήσει πρωταγωνιστικό ρόλο, αρκεί να κινηθεί γρήγορα και συντονισμένα, πριν προλάβουν άλλες χώρες της ευρύτερης περιοχής να καλύψουν το επενδυτικό κενό. Οι ανάγκες είναι ήδη ορατές, ιδιαίτερα στη Δυτική Αττική, όπου η περιορισμένη επάρκεια των υποδομών, και κυρίως του οδικού δικτύου, αποτελεί σημαντικό εμπόδιο για την ομαλή λειτουργία των αποθηκών και των κέντρων διανομής.
Οι υποδομές logistics καθορίζουν την ανταγωνιστικότητα
Η ανάπτυξη σύγχρονων υποδομών logistics δεν αφορά μόνο την ανέγερση νέων αποθηκών. Προϋποθέτει ένα ολοκληρωμένο δίκτυο μεταφορών, το οποίο θα συνδέει αποτελεσματικά τις εγκαταστάσεις με τα λιμάνια, τους αυτοκινητοδρόμους, τα εμπορευματικά κέντρα και το σιδηροδρομικό δίκτυο. Χωρίς αυτή τη διασύνδεση, ακόμη και οι πιο σύγχρονες αποθήκες κινδυνεύουν να λειτουργούν κάτω από τις πραγματικές δυνατότητές τους.
Το ζήτημα αναδείχθηκε και στο πλαίσιο της Prodexpo 2026, που πραγματοποιήθηκε στις 14 και 15 Οκτωβρίου στο Ωδείο Αθηνών. Όπως επισημάνθηκε, απαιτείται η δημιουργία περισσότερων εμπορευματικών κέντρων, καθώς και η ουσιαστική σύνδεσή τους με τον σιδηρόδρομο. Η ενίσχυση των σιδηροδρομικών μεταφορών μπορεί να μειώσει το κόστος, να περιορίσει την εξάρτηση από τις οδικές μεταφορές και να βελτιώσει το περιβαλλοντικό αποτύπωμα του κλάδου.
Σύμφωνα με τον Πάνο Καρπάθιο, διευθύνοντα σύμβουλο της Karpathios Development, εάν η Ελλάδα θέλει να εξελιχθεί σε κόμβο της Νοτιοανατολικής Ευρώπης, θα πρέπει να αναπτύξει ένα «Θριάσιο» στην Αττική, ένα αντίστοιχο κέντρο στη Βόρεια Ελλάδα και ένα ακόμη στην Κρήτη. Μια τέτοια στρατηγική θα επέτρεπε την καλύτερη γεωγραφική κάλυψη της χώρας και θα δημιουργούσε πολλαπλά σημεία εισόδου, αποθήκευσης και διανομής εμπορευμάτων.
Ασφάλεια και σταθερότητα για τους επενδυτές
Οι αλλεπάλληλες κρίσεις των τελευταίων ετών, από την πανδημία και τα ακραία καιρικά φαινόμενα έως τις γεωπολιτικές εντάσεις και τους πολέμους, έχουν αλλάξει τον τρόπο με τον οποίο οι επιχειρήσεις logistics σχεδιάζουν τις δραστηριότητές τους. Η αβεβαιότητα και ο φόβος για νέες διαταραχές στις εφοδιαστικές αλυσίδες οδήγησαν τις εταιρείες στην αναζήτηση μεγαλύτερης ανθεκτικότητας, εναλλακτικών διαδρομών και πρόσθετων αποθεμάτων.
Σε αυτό το περιβάλλον, η Ελλάδα χρειάζεται να προσφέρει όχι μόνο τις κατάλληλες υποδομές logistics, αλλά και ένα σταθερό πλαίσιο λειτουργίας. Η σαφής χωροταξική πολιτική και οι ξεκάθαροι κανόνες για τις χρήσεις γης είναι κρίσιμοι παράγοντες για κάθε επενδυτή. Ένα έργο πρέπει να μπορεί να σχεδιαστεί, να αδειοδοτηθεί και να υλοποιηθεί σε προβλέψιμο χρόνο. Οι καθυστερήσεις, η πολυπλοκότητα των διαδικασιών και η έλλειψη σαφών κατευθύνσεων αυξάνουν το κόστος και μειώνουν την ελκυστικότητα της αγοράς.
Τα logistics ως κινητήρια δύναμη της αγοράς ακινήτων
Ο κλάδος των logistics αποτελεί έναν από τους πλέον δυναμικούς υποκλάδους του real estate. Ο δείκτης Real Estate Performance Index (REPI), τον οποίο έχει παρουσιάσει η PwC Ελλάδας και παρακολουθεί την πορεία της αγοράς ακινήτων από το 2012, καταγράφει ενίσχυση της επενδυτικής δραστηριότητας και στον συγκεκριμένο τομέα.
Οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία αποκτούν ολοένα μεγαλύτερη παρουσία, με την έκθεσή τους στα logistics να φτάνει έως και το 19%. Το ποσοστό αυτό παραμένει χαμηλότερο σε σχέση με πιο ώριμες ευρωπαϊκές αγορές, κυρίως επειδή στην Ελλάδα εξακολουθούν να απουσιάζουν μεγάλα και επενδυτικά ώριμα έργα.
Η ζήτηση ενισχύεται από το διεθνές εμπόριο, το ηλεκτρονικό εμπόριο και την αυξανόμενη τάση ανάθεσης υπηρεσιών αποθήκευσης και διανομής σε εξειδικευμένους παρόχους. Παράλληλα, η αυτοματοποίηση, η καλύτερη αξιοποίηση των διαθέσιμων χώρων και η μετατροπή παλαιών βιομηχανικών εγκαταστάσεων σε σύγχρονα κέντρα διανομής δημιουργούν νέες ευκαιρίες.
Ένα ακίνητο logistics δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται απλώς ως αποθηκευτικός χώρος. Για να αποκτήσει διαχρονική αξία, πρέπει να μετατρέπεται σε ολοκληρωμένο asset, με σύγχρονο σχεδιασμό, λειτουργικότητα, ενεργειακή αποδοτικότητα και δυνατότητα προσαρμογής στις μελλοντικές ανάγκες. Όπως έχουν επισημάνει στελέχη της αγοράς, το πολυτιμότερο στοιχείο που αποθηκεύεται σε μια εγκατάσταση logistics είναι ο χρόνος. Η ταχύτητα παραλαβής, αποθήκευσης και διανομής αποτελεί πλέον βασικό ανταγωνιστικό πλεονέκτημα.
Η ζήτηση υπερβαίνει την προσφορά
Η περιορισμένη προσφορά κατάλληλων ακινήτων, η παλαιότητα του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος και η αύξηση του κόστους κατασκευής, ενέργειας και υλικών διατηρούν ανοδικές πιέσεις στις τιμές και στα μισθώματα. Ο Γιώργος Φιλόπουλος, Chief Investment Officer της Trastor REIC, ανέφερε ότι τα logistics ξεχωρίζουν ως επαγγελματικός κλάδος και αποτελούν προτιμητέα επιλογή για διεθνή επενδυτικά κεφάλαια.
Σήμερα, η καταγεγραμμένη ζήτηση εκτιμάται σε περίπου 300.000 τετραγωνικά μέτρα, ποσότητα που δύσκολα μπορεί να καλυφθεί μεσοπρόθεσμα. Η κατακερματισμένη προσφορά, η έλλειψη κατάλληλης γης, το υψηλό κόστος κατασκευής και οι δυσκολίες αδειοδότησης επιβραδύνουν την ανάπτυξη νέων εγκαταστάσεων.
Παρά τις δυσκολίες, η είσοδος ξένων θεσμικών επενδυτών και η δρομολόγηση σημαντικών έργων υποδομής δημιουργούν αισιοδοξία. Για να προσελκύσει ένα μεγάλο fund ένα έργο logistics, απαιτούνται διαφάνεια, τεχνική αρτιότητα και διασφάλιση ότι το ακίνητο θα ανταποκρίνεται στις ανάγκες όχι μόνο του σημερινού χρήστη, αλλά και εκείνων που θα το αξιοποιήσουν σε πέντε ή δέκα χρόνια.
Καθοριστικό ρόλο διαδραματίζουν και οι πιστοποιήσεις LEED και BREEAM. Η ενεργειακή αποδοτικότητα, η βιωσιμότητα και η ποιότητα κατασκευής δεν αποτελούν πλέον προαιρετικά χαρακτηριστικά, αλλά βασικά κριτήρια επενδυτικής αξιολόγησης. Η πιστοποίηση πρέπει να ενσωματώνεται ήδη από τη φάση του σχεδιασμού, καθώς προσδίδει υπεραξία στο ακίνητο και προσφέρει ουσιαστικά οφέλη στον χρήστη.
Τα τελευταία χρόνια, τα μισθώματα έχουν αυξηθεί κατά περίπου 8%-10% ετησίως. Ιδιαίτερα στη Δυτική Αττική, οι αξίες αναμένεται να συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία, συμπαρασύροντας και τα μισθώματα. Παράλληλα, σημαντική ευκαιρία αποτελεί η αναβάθμιση παλαιότερων αποθηκών, ώστε να καλυφθεί μέρος της ζήτησης και να αξιοποιηθεί αποτελεσματικότερα το υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα.
Η Ελλάδα διαθέτει τα γεωγραφικά και οικονομικά πλεονεκτήματα για να εξελιχθεί σε hub logistics της Νοτιοανατολικής Ευρώπης. Για να μετατραπεί όμως αυτή η δυνατότητα σε πραγματική υπεραξία, απαιτούνται σταθερότητα, ταχύτητα, επενδύσεις και ένα συνεκτικό σχέδιο υποδομών. Με τις κατάλληλες κινήσεις, ο κλάδος των logistics μπορεί να αποτελέσει βασικό μοχλό ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων και της ελληνικής οικονομίας συνολικά.
