Η στεγαστική κρίση στην Κίνα συνεχίζεται, καθώς η παρατεταμένη πτώση των τιμών και η περιορισμένη ζήτηση εξακολουθούν να πιέζουν την αγορά ακινήτων. Σε μια προσπάθεια να μειώσει το κόστος απόκτησης πρώτης κατοικίας και να ενισχύσει την εμπιστοσύνη των νοικοκυριών, το Πεκίνο προχωρά σε επιδότηση επιτοκίου 1% για στεγαστικά δάνεια. Το μέτρο θα τεθεί σε εφαρμογή από την 1η Οκτωβρίου 2026 και θα έχει δοκιμαστική διάρκεια ενός έτους.
Η απόφαση εντάσσεται σε ένα ευρύτερο πακέτο παρεμβάσεων, με στόχο να «ξεκλειδώσει» τη ζήτηση και να δώσει νέα ώθηση στην αγορά πρώτης κατοικίας στην Κίνα. Η κυβέρνηση έχει ήδη χαλαρώσει ορισμένους περιορισμούς για την αγορά ακινήτων, ιδιαίτερα για μη μόνιμους κατοίκους σε μεγάλες πόλεις, ενώ εξετάζει διαρκώς νέους τρόπους στήριξης του κλάδου.
Η στεγαστική κρίση στην Κίνα και οι αιτίες της
Για περισσότερο από μία δεκαετία, ο τομέας των ακινήτων αποτελούσε έναν από τους σημαντικότερους πυλώνες της κινεζικής οικονομίας. Η διαρκής άνοδος των τιμών, οι περιορισμένες εναλλακτικές επενδυτικές επιλογές για τα νοικοκυριά και η εκτεταμένη χρήση δανεισμού από τις κατασκευαστικές εταιρείες δημιούργησαν ένα μοντέλο ανάπτυξης που βασιζόταν σε μεγάλο βαθμό στις προπωλήσεις κατοικιών και στα στεγαστικά δάνεια.
Οι κατασκευαστές χρηματοδοτούσαν συχνά την κατασκευή νέων έργων με κεφάλαια από προκαταβολές αγοραστών, ενώ τα νοικοκυριά επένδυαν σημαντικό μέρος των αποταμιεύσεών τους σε ακίνητα. Το μοντέλο αυτό λειτούργησε για χρόνια, όμως άρχισε να εμφανίζει σοβαρές αδυναμίες όταν οι αρχές επιχείρησαν να περιορίσουν τον υπερβολικό δανεισμό.
Το 2020, η κινεζική κυβέρνηση εισήγαγε την πολιτική των «τριών κόκκινων γραμμών», με στόχο να επιβάλει αυστηρότερους κανόνες στις εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων. Οι περιορισμοί ανέδειξαν την εξάρτηση του κλάδου από τον δανεισμό και τις πωλήσεις κατοικιών που δεν είχαν ακόμη ολοκληρωθεί.
Η κατάρρευση του ομίλου China Evergrande το 2021 αποτέλεσε ένα από τα πιο χαρακτηριστικά σημάδια της κρίσης. Έναν χρόνο αργότερα, οι κινητοποιήσεις αγοραστών ημιτελών κατοικιών, οι οποίοι αρνήθηκαν να συνεχίσουν την αποπληρωμή των στεγαστικών τους δανείων, προκάλεσαν νέο πλήγμα στην εμπιστοσύνη προς το σύστημα των προπωλήσεων.
Επιδότηση επιτοκίου 1% για την αγορά πρώτης κατοικίας
Στο πλαίσιο των νέων μέτρων, οι αρμόδιες δημοσιονομικές αρχές θα προσφέρουν ετήσια επιδότηση επιτοκίου 1% σε αγοραστές πρώτης κατοικίας. Η επιδότηση θα αφορά στεγαστικά δάνεια που πληρούν τα προβλεπόμενα κριτήρια και θα εφαρμοστεί πιλοτικά για ένα έτος, από την 1η Οκτωβρίου 2026.
Η σχετική κοινή εγκύκλιος εκδόθηκε στις 29 Σεπτεμβρίου από το υπουργείο Οικονομικών της Κίνας, τη Λαϊκή Τράπεζα της Κίνας και την Εθνική Διοίκηση Χρηματοοικονομικών Ρυθμίσεων. Πρόκειται για ιδιαίτερα σημαντική εξέλιξη, καθώς είναι η πρώτη φορά που η κεντρική κυβέρνηση προσφέρει άμεση επιδότηση επιτοκίου για στεγαστικά δάνεια.
Με την επιδότηση, το κράτος επιχειρεί να μειώσει τις μηνιαίες δόσεις και το συνολικό κόστος εξυπηρέτησης των δανείων. Η παρέμβαση απευθύνεται κυρίως σε νοικοκυριά που επιθυμούν να αποκτήσουν την πρώτη τους κατοικία, αλλά διστάζουν λόγω των υψηλών οικονομικών υποχρεώσεων και της αβεβαιότητας που επικρατεί στην αγορά.
Πιέσεις στις τράπεζες και στον χρηματοπιστωτικό τομέα
Η πτώση των τιμών των ακινήτων δεν επηρεάζει μόνο τους αγοραστές και τους κατασκευαστές. Δημιουργεί, παράλληλα, σημαντικούς κινδύνους για τις τράπεζες και το ευρύτερο χρηματοπιστωτικό σύστημα της Κίνας.
Όταν η αξία ενός ακινήτου υποχωρεί κάτω από το ύψος του στεγαστικού δανείου που το χρηματοδότησε, το δάνειο ενδέχεται να καταστεί «υποασφαλισμένο». Αυτό σημαίνει ότι, σε περίπτωση αδυναμίας αποπληρωμής, η πώληση του ακινήτου μπορεί να μην επαρκεί για την κάλυψη της οφειλής. Εκατομμύρια στεγαστικά δάνεια ενδέχεται να αντιμετωπίζουν παρόμοιο κίνδυνο, αυξάνοντας τις πιθανές ζημιές για τους δανειστές.
Παράλληλα, οι οικονομικές δυσκολίες οδηγούν ορισμένα νοικοκυριά στην πώληση ακινήτων, γεγονός που ασκεί πρόσθετη πίεση στις τιμές. Οι κατασκευαστικές εταιρείες, από την πλευρά τους, εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν προβλήματα ρευστότητας και υψηλό χρέος, με αρκετές να βρίσκονται στα πρόθυρα κατάρρευσης.
Μπορεί το μέτρο να αναθερμάνει την αγορά;
Η επιδότηση επιτοκίου 1% για την αγορά πρώτης κατοικίας αναμένεται να προσφέρει άμεση ανακούφιση σε ορισμένους δανειολήπτες. Ωστόσο, η αποτελεσματικότητά της θα εξαρτηθεί από το κατά πόσο θα αποκατασταθεί η εμπιστοσύνη των καταναλωτών. Η μείωση του κόστους δανεισμού μπορεί να ενισχύσει τη ζήτηση, αλλά δεν αρκεί από μόνη της για να αντιμετωπίσει τα προβλήματα που δημιούργησαν η υπερπροσφορά, οι ημιτελείς κατασκευές και η αυξημένη υπερχρέωση των εταιρειών.
Το Πεκίνο καλείται, επομένως, να ισορροπήσει ανάμεσα στη στήριξη των αγοραστών, τη σταθερότητα των τραπεζών και την εξυγίανση του κλάδου των ακινήτων. Η επιδότηση θα λειτουργήσει ως δοκιμή για το αν μια πιο άμεση κρατική παρέμβαση μπορεί να αντιστρέψει την αρνητική πορεία της αγοράς.
Η επιδότηση επιτοκίου 1% για την αγορά πρώτης κατοικίας αποτελεί την πιο σαφή μέχρι σήμερα προσπάθεια της κεντρικής κυβέρνησης να μειώσει το στεγαστικό κόστος και να στηρίξει τη ζήτηση. Το μέτρο θα εφαρμοστεί για έναν χρόνο, όμως η πραγματική του επίδραση θα φανεί από την ανταπόκριση των νοικοκυριών, την πορεία των τιμών και την ικανότητα των κατασκευαστών να ολοκληρώσουν τα έργα τους.
