Η αγορά πολυτελών ακινήτων στην Αττική έχει καταγράψει μία από τις πιο σταθερές ανοδικές πορείες στην Ευρώπη την τελευταία πενταετία. Παρά τη σημαντική αύξηση των τιμών και τη νέα φορολογική παράμετρο που αφορά αγοραστές από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, το ενδιαφέρον των διεθνών επενδυτών παραμένει ισχυρό.
Σύμφωνα με την Κορίνα Σαΐα, διευθύνουσα σύμβουλο της Premier Realty από το 2021, η σωρευτική αύξηση των τιμών των ακινήτων στην Αττική πλησιάζει το 50%. Η Αθήνα εξακολουθεί να προσελκύει αγοραστές από το εξωτερικό, καθώς συνδυάζει σχετικά προσιτό κόστος, στρατηγική γεωγραφική θέση, υψηλό επίπεδο ασφάλειας και σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης.
Πολυτελή ακίνητα στην Αττική: ένα ανταγωνιστικό ευρωπαϊκό προϊόν
Παρά την άνοδο των τιμών, η Αθήνα και συνολικά η Αττική διατηρούν σημαντικό πλεονέκτημα έναντι άλλων ευρωπαϊκών αγορών. Το κόστος αγοράς παραμένει χαμηλότερο σε σύγκριση με πόλεις όπως η Λισαβόνα, το Λονδίνο, το Παρίσι, το Βερολίνο και η Μαδρίτη. Η διαφορά αυτή εξακολουθεί να λειτουργεί ως ισχυρό κίνητρο για επενδυτές που αναζητούν ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, είτε για ιδιοκατοίκηση είτε για αξιοποίηση.
Η ελκυστικότητα της αθηναϊκής αγοράς δεν περιορίζεται στις τιμές. Η Αττική προσφέρει πρόσβαση σε διεθνείς αεροπορικές συνδέσεις, ήπιο κλίμα, τουριστική δυναμική και σημαντική ποικιλία ακινήτων. Από τις παραθαλάσσιες περιοχές της Αθηναϊκής Ριβιέρας έως τα βόρεια προάστια και το ιστορικό κέντρο, οι επενδυτές μπορούν να επιλέξουν ανάμεσα σε διαφορετικές κατηγορίες ακινήτων και επενδυτικές στρατηγικές.
Η εικόνα αυτή εξηγεί γιατί το ενδιαφέρον από το εξωτερικό παραμένει έντονο, ακόμη και σε μια περίοδο κατά την οποία οι υποψήφιοι αγοραστές εξετάζουν προσεκτικότερα το συνολικό κόστος μιας συναλλαγής, τη φορολογία και τις μελλοντικές αποδόσεις.
Ισχυρές οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα
Τα διαθέσιμα στοιχεία επιβεβαιώνουν τη δυναμική της αγοράς. Σύμφωνα με τα δεδομένα της Τράπεζας της Ελλάδος, οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν το 2025 σε 2,05 δισ. ευρώ. Από το συνολικό ποσό, περίπου 1,2 δισ. ευρώ προήλθαν από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Στην πρώτη θέση μεταξύ των επενδυτών βρέθηκε η Τουρκία, με επενδύσεις ύψους 214,4 εκατ. ευρώ. Ακολούθησε η Ελβετία με 210,8 εκατ. ευρώ, ενώ στην επόμενη θέση βρέθηκε το Χονγκ Κονγκ με 115,5 εκατ. ευρώ. Το Ισραήλ κατέγραψε επενδύσεις 88,2 εκατ. ευρώ και οι Ηνωμένες Πολιτείες 88 εκατ. ευρώ. Στη συνέχεια κατατάσσονται τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, το Ηνωμένο Βασίλειο και η Κίνα.
Τα μεγέθη αυτά δείχνουν ότι η ζήτηση για ελληνικά ακίνητα δεν προέρχεται από μία μόνο αγορά. Αντίθετα, αποτελεί μέρος ενός ευρύτερου διεθνούς ενδιαφέροντος, το οποίο στηρίζεται τόσο στην προοπτική υπεραξιών όσο και στη δυνατότητα αξιοποίησης των ακινήτων μέσω μισθώσεων ή τουριστικών χρήσεων.
Η φορολόγηση με 15% αλλάζει τα δεδομένα
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, οι πρόσφατες εξαγγελίες για τη φορολογία των μεταβιβάσεων προσθέτουν μία νέα και ιδιαίτερα σημαντική παράμετρο. Προβλέπεται αύξηση του φόρου μεταβίβασης από 3% σε 15% για φυσικά πρόσωπα που είναι υπήκοοι τρίτων χωρών, δηλαδή χωρών εκτός ΕΕ και ΕΟΧ.
Με την προσθήκη του δημοτικού φόρου, η συνολική επιβάρυνση εκτιμάται ότι θα αυξηθεί από το σημερινό 3,09% στο 15,45%. Η διαφορά είναι ιδιαίτερα αισθητή σε συναλλαγές υψηλής αξίας. Για παράδειγμα, σε ακίνητο αξίας 800.000 ευρώ, ο βασικός φόρος μεταβίβασης θα αυξανόταν, με βάση τα μέχρι σήμερα ανακοινωθέντα, από περίπου 24.000 ευρώ σε 120.000 ευρώ.
Οι πολίτες κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης δεν επηρεάζονται από τη συγκεκριμένη αλλαγή. Παράλληλα, το μέτρο αφορά φυσικά πρόσωπα και όχι εταιρικά σχήματα. Εξετάζεται επίσης το ενδεχόμενο να προβλεφθούν εξαιρέσεις για ομογενείς και μακροχρόνια διαμένοντες στην Ελλάδα.
Ωστόσο, το σχετικό νομοσχέδιο δεν έχει ακόμη δημοσιευθεί. Ως εκ τούτου, δεν έχουν οριστικοποιηθεί τα κριτήρια των πιθανών εξαιρέσεων, οι μεταβατικές διατάξεις ή η ακριβής ημερομηνία έναρξης εφαρμογής. Στις μέχρι σήμερα ανακοινώσεις έχουν αναφερθεί τόσο η 1η Ιανουαρίου όσο και η 1η Ιουλίου 2027.
Η δεύτερη ημερομηνία θα έδινε περισσότερο χρόνο σε αγοραστές που έχουν ήδη ξεκινήσει διαπραγματεύσεις, νομικό έλεγχο ή διαδικασίες αγοράς ακινήτου υπό ανέγερση. Το κρίσιμο στοιχείο, πάντως, είναι η ολοκλήρωση της μεταβίβασης. Μία κράτηση ή ένα προσύμφωνο δεν διασφαλίζει από μόνο του ότι η συναλλαγή θα υπαχθεί στο ισχύον φορολογικό καθεστώς.
Ποιοι αγοραστές επηρεάζονται περισσότερο
Η μεγαλύτερη επίδραση εκτιμάται ότι θα εμφανιστεί στην κατηγορία ακινήτων αξίας από 250.000 έως 800.000 ευρώ, τα οποία αγοράζονται από πρόσωπα εκτός ΕΕ. Σε αυτή την κατηγορία, η πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση μπορεί να μεταβάλει αισθητά την προσδοκώμενη απόδοση μιας επένδυσης.
Ένας επενδυτής μπορεί να χρειαστεί να επανεξετάσει τον προϋπολογισμό του, να διαπραγματευτεί χαμηλότερη τιμή ή να στραφεί σε ακίνητα με υψηλότερη αναμενόμενη απόδοση. Παράλληλα, είναι πιθανό μέρος της ζήτησης να αναζητήσει εταιρικά ή άλλα νομικά σχήματα, εφόσον αυτά παραμείνουν εκτός του πεδίου εφαρμογής του μέτρου. Το ενδεχόμενο αυτό, ωστόσο, απαιτεί εξειδικευμένη νομική και φορολογική αξιολόγηση.
Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι παρόμοιες παρεμβάσεις μπορούν να αλλάξουν τη σύνθεση και τον χρόνο των συναλλαγών, χωρίς να οδηγούν απαραίτητα σε γενικευμένη υποχώρηση της αγοράς. Στη Βρετανική Κολομβία του Καναδά, μετά την επιβολή φόρου 15% στους ξένους αγοραστές στο Βανκούβερ το 2016, το μερίδιό τους μειώθηκε απότομα τους επόμενους μήνες. Παράλληλα, οι τιμές επιβραδύνθηκαν περισσότερο στις περιοχές με υψηλή εξάρτηση από τη διεθνή ζήτηση.
Στην Ισπανία, η πρόταση για φόρο 100% σε αγοραστές εκτός ΕΕ έχει ήδη ενισχύσει το ενδιαφέρον για εναλλακτικές επενδυτικές δομές και για την επίσπευση συναλλαγών πριν από πιθανή εφαρμογή του μέτρου.
Οι προοπτικές της αγοράς παραμένουν θετικές
Η νέα φορολόγηση με 15% μπορεί να καταστήσει ορισμένες συναλλαγές ακριβότερες και πιο σύνθετες, δεν ακυρώνει όμως τα βασικά πλεονεκτήματα της αγοράς ακινήτων στην Αττική. Η σχετική προσιτότητα, η γεωγραφική θέση, η ασφάλεια, η τουριστική ανάπτυξη και η μεγάλη ποικιλία διαθέσιμων ακινήτων εξακολουθούν να στηρίζουν το ενδιαφέρον του διεθνούς κεφαλαίου.
Μέχρι να παρουσιαστεί το τελικό νομοσχέδιο, οι επενδυτές αναμένεται να κινηθούν με μεγαλύτερη προσοχή, εξετάζοντας λεπτομερέστερα το συνολικό κόστος και τον χρόνο ολοκλήρωσης κάθε συναλλαγής. Παρ’ όλα αυτά, η ζήτηση για πολυτελή ακίνητα στην Αττική διατηρεί τη δυναμική που απέκτησε τα τελευταία χρόνια. Η φορολογική αλλαγή ενδέχεται να επηρεάσει τον ρυθμό και τη σύνθεση των αγορών, αλλά δεν φαίνεται ικανή να ανατρέψει τη συνολική ελκυστικότητα της αθηναϊκής αγοράς.
