Μια σημαντική διευκόλυνση για τους ιδιοκτήτες ακινήτων προβλέπει νέα ρύθμιση, καθώς θα μπορούν να διορθώσουν λάθη και παραλείψεις στις δηλώσεις Ε9 χωρίς να καταβάλουν αναδρομικό ΕΝΦΙΑ, τόκους ή πρόστιμα. Η δυνατότητα αφορά τα έτη από το 2014 έως και το 2026 και συνδέεται με την ενεργοποίηση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), το οποίο αναμένεται να τεθεί σε παραγωγική λειτουργία τον προσεχή Δεκέμβριο.
Η ρύθμιση έχει ιδιαίτερη σημασία για όσους εμφανίζουν στο Ε9 μικρότερη επιφάνεια ακινήτου, λανθασμένο ποσοστό συνιδιοκτησίας ή εσφαλμένα εμπράγματα δικαιώματα. Μέχρι σήμερα, μια εκπρόθεσμη διόρθωση που αύξανε τη φορολογητέα αξία μπορούσε να οδηγήσει σε επιπλέον ΕΝΦΙΑ για προηγούμενα έτη, καθώς και σε τόκους και πρόστιμα. Με το νέο πλαίσιο, οι φορολογούμενοι θα έχουν την ευκαιρία να αποκαταστήσουν την πραγματική εικόνα της περιουσίας τους χωρίς αυτές τις επιβαρύνσεις.
Διορθώσεις στο Ε9 χωρίς αναδρομικό ΕΝΦΙΑ
Σύμφωνα με το άρθρο 51 του νομοσχεδίου του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, οι φορολογούμενοι θα μπορούν, μετά την έναρξη λειτουργίας του ΜΙΔΑ, να εισέρχονται στην ψηφιακή πλατφόρμα και να ελέγχουν τα στοιχεία των ακινήτων τους.
Εφόσον εντοπίσουν λάθη ή παραλείψεις, θα μπορούν να υποβάλουν αρχικές ή τροποποιητικές δηλώσεις Ε9 με τα πραγματικά δεδομένα. Η δυνατότητα αυτή θα αφορά τις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων για τα έτη 2014 έως και 2026.
Η απαλλαγή αφορά τις περιπτώσεις στις οποίες η διόρθωση οδηγεί σε αύξηση του φόρου. Επομένως, ακόμη και αν από την αλλαγή προκύπτει ότι ο ιδιοκτήτης θα έπρεπε να είχε καταβάλει υψηλότερο ΕΝΦΙΑ τα προηγούμενα χρόνια, δεν θα απαιτηθεί η πληρωμή του πρόσθετου ποσού. Παράλληλα, δεν θα επιβληθούν τόκοι εκπρόθεσμης καταβολής ούτε τα προβλεπόμενα πρόστιμα για την καθυστερημένη υποβολή των δηλώσεων.
Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να έχει δηλώσει στο Ε9 διαμέρισμα επιφάνειας 70 τετραγωνικών μέτρων, ενώ η πραγματική επιφάνεια ανέρχεται σε 85 τετραγωνικά. Επίσης, μπορεί να έχει καταχωρίσει πλήρη κυριότητα αντί για ψιλή κυριότητα ή επικαρπία. Με τη νέα ρύθμιση, θα μπορεί να διορθώσει τα στοιχεία χωρίς να κληθεί να καταβάλει τον επιπλέον ΕΝΦΙΑ που θα προέκυπτε για τα προηγούμενα έτη.
Ποια στοιχεία θα πρέπει να ελεγχθούν
Με την ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά την εικόνα της ακίνητης περιουσίας τους. Η πλατφόρμα αναμένεται να συγκεντρώνει και να διασταυρώνει πληροφορίες από διαφορετικές πηγές, παρουσιάζοντας στοιχεία σχετικά με:
– την ταυτότητα κάθε ακινήτου,
– την επιφάνεια και τα χαρακτηριστικά του,
– το είδος του εμπράγματου δικαιώματος,
– το ποσοστό συνιδιοκτησίας,
– τη χρήση του ακινήτου,
– τη σχέση του ακινήτου με τον ιδιοκτήτη ή τους συνιδιοκτήτες.
Οι φορολογούμενοι θα πρέπει να επιβεβαιώσουν αν τα ακίνητα είναι σωστά καταχωρισμένα ως ιδιοκατοικούμενα, μισθωμένα, κενά ή δωρεάν παραχωρούμενα. Παράλληλα, θα χρειαστεί να ελέγξουν αν έχουν δηλωθεί ορθά βοηθητικοί χώροι, αποθήκες, θέσεις στάθμευσης, οικόπεδα και αγροτεμάχια.
Η διαδικασία αυτή μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα χρήσιμη σε περιπτώσεις παλαιών γονικών παροχών, κληρονομιών, δωρεών ή μεταβιβάσεων, όπου τα στοιχεία συχνά δεν έχουν ενημερωθεί με τον ίδιο τρόπο σε όλα τα ηλεκτρονικά μητρώα.
Η προθεσμία για τις τροποποιήσεις
Η διάταξη προβλέπει ότι οι φορολογούμενοι θα έχουν περιθώριο έως το τέλος του τέταρτου μήνα από την έναρξη της παραγωγικής λειτουργίας του ΜΙΔΑ για να υποβάλουν τις απαραίτητες διορθώσεις.
Εφόσον η πλατφόρμα ενεργοποιηθεί τον Δεκέμβριο, η προθεσμία αναμένεται να λήξει στο τέλος Απριλίου 2027. Ωστόσο, το ακριβές χρονοδιάγραμμα θα εξαρτηθεί από την ημερομηνία κατά την οποία το ΜΙΔΑ θα τεθεί επίσημα σε πλήρη λειτουργία.
Παράλληλα, προβλέπεται η δυνατότητα παράτασης της προθεσμίας με απόφαση του υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, ύστερα από εισήγηση του διοικητή της ΑΑΔΕ. Για τον λόγο αυτό, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να παρακολουθούν τις επίσημες ανακοινώσεις και τις οδηγίες που θα εκδοθούν.
Δεν προβλέπεται επιστροφή χρημάτων
Η ρύθμιση αφορά αποκλειστικά τις χρεωστικές δηλώσεις, δηλαδή τις τροποποιήσεις από τις οποίες προκύπτει πρόσθετος φόρος. Δεν παρέχει αυτόματα δικαίωμα επιστροφής χρημάτων σε όσους είχαν καταβάλει μεγαλύτερο ΕΝΦΙΑ εξαιτίας λανθασμένων στοιχείων στο Ε9.
Εάν μια διόρθωση οδηγήσει σε μείωση του ΕΝΦΙΑ ή σε επιστροφή φόρου, θα εξακολουθούν να εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις της φορολογικής νομοθεσίας. Αυτό σημαίνει ότι ισχύουν οι κανόνες παραγραφής, οι προβλεπόμενες προθεσμίες και οι ειδικές διαδικασίες για την υποβολή αιτήματος επιστροφής.
Επομένως, η απαλλαγή λειτουργεί μόνο προς την κατεύθυνση της προστασίας των φορολογουμένων από πρόσθετες επιβαρύνσεις όταν διορθώνουν στοιχεία που είχαν δηλωθεί με τρόπο ευνοϊκότερο για τον υπολογισμό του φόρου.
Οι δυσκολίες στη λειτουργία του ΜΙΔΑ
Η ομαλή λειτουργία του ΜΙΔΑ εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την επιτυχή διασύνδεση διαφορετικών ηλεκτρονικών μητρώων. Στην ΑΑΔΕ, κάθε ακίνητο αναγνωρίζεται μέσω του Αριθμού Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ), ενώ στο Κτηματολόγιο χρησιμοποιείται ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ).
Η αντιστοίχιση των δύο συστημάτων δεν είναι πάντα απλή. Συχνά εμφανίζονται αποκλίσεις στα τετραγωνικά μέτρα, στα ποσοστά συνιδιοκτησίας, στα δικαιώματα ή στα στοιχεία των ιδιοκτητών. Προβλήματα μπορεί επίσης να προκύψουν σε ακίνητα που συνδέονται με εκκρεμείς κληρονομιές, παλαιές μεταβιβάσεις ή διορθώσεις τίτλων.
Ακόμη μεγαλύτερες είναι οι δυσκολίες στα αγροτεμάχια, όπου μπορεί να υπάρχουν εκκρεμότητες από αναδασμούς, αμφισβητήσεις ιδιοκτησίας ή περιοχές στις οποίες δεν έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση. Οι τεχνικές και διοικητικές αυτές εκκρεμότητες έχουν συμβάλει στις καθυστερήσεις και στις αναβολές της πλήρους ενεργοποίησης του συστήματος.
Η νέα ρύθμιση για το Ε9 και τον ΕΝΦΙΑ δίνει, πάντως, στους ιδιοκτήτες μια σημαντική ευκαιρία να τακτοποιήσουν την περιουσιακή τους εικόνα. Με την έναρξη λειτουργίας του ΜΙΔΑ, ο προσεκτικός έλεγχος των στοιχείων και η έγκαιρη υποβολή των διορθώσεων θα είναι καθοριστικής σημασίας, ώστε οι φορολογούμενοι να επωφεληθούν από την απαλλαγή από αναδρομικό ΕΝΦΙΑ, τόκους και πρόστιμα.
