Η αγορά εξοχικής κατοικίας στην Ελλάδα εξακολουθεί να προσελκύει έντονο ενδιαφέρον από αγοραστές εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, παρά τις αλλαγές στο πρόγραμμα Golden Visa και την επικείμενη αύξηση του φόρου μεταβίβασης. Από την 1η Ιουλίου 2027, ο φόρος για εξοχικά που αγοράζονται από πολίτες τρίτων χωρών αναμένεται να αυξηθεί από 3% σε 15%, δηλαδή να διαμορφωθεί σε επίπεδο πενταπλάσιο από το σημερινό.
Το μέτρο θα αφορά κατοικίες που αποκτώνται από φυσικά πρόσωπα και, σύμφωνα με την κυβερνητική εξαγγελία, θα εξαιρεί τους ομογενείς και τους επί μακρόν διαμένοντες στην Ελλάδα. Η επικείμενη αλλαγή δημιουργεί νέα δεδομένα στην αγορά, καθώς αρκετοί υποψήφιοι αγοραστές εκτός Ε.Ε. ενδέχεται να επισπεύσουν τις αποφάσεις τους, προκειμένου να ολοκληρώσουν την αγορά πριν από την έναρξη εφαρμογής του νέου φόρου.
Αύξηση της ζήτησης για εξοχικά από αγοραστές εκτός Ε.Ε.
Σύμφωνα με ανάλυση της Elxis – At Home in Greece, η ζήτηση για εξοχικές κατοικίες από πολίτες χωρών εκτός Ε.Ε. έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Το 2026 έφτασε στο 44% του συνολικού ενδιαφέροντος, ενώ το ποσοστό των τελικών πωλήσεων ανέρχεται σε 20%.
Με άλλα λόγια, μία στις πέντε αγορές εξοχικών κατοικιών στην Ελλάδα πραγματοποιείται από πολίτες τρίτων χωρών. Το υπόλοιπο 80% αφορά αγοραστές που προέρχονται από κράτη-μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Η τάση αυτή καταδεικνύει ότι η Ελλάδα παραμένει ιδιαίτερα ελκυστικός προορισμός για όσους αναζητούν κατοικία σε έναν δημοφιλή τουριστικό προορισμό, είτε για ιδιοχρησία είτε ως επένδυση.
Η αύξηση του ενδιαφέροντος είναι ακόμη πιο αξιοσημείωτη, καθώς καταγράφεται σε μια περίοδο κατά την οποία έχουν αυξηθεί τα ελάχιστα όρια επένδυσης για την απόκτηση άδειας διαμονής μέσω του προγράμματος Golden Visa.
Ποιοι αγοράζουν εξοχικά στην Ελλάδα
Οι Βρετανοί αποτελούν μία από τις σημαντικότερες αγορές εκτός Ε.Ε. για την ελληνική αγορά εξοχικών κατοικιών. Ιδιαίτερη προτίμηση δείχνουν στα νησιά του Ιονίου, τα οποία συγκεντρώνουν το 24% του ενδιαφέροντός τους. Η γεωγραφική εγγύτητα, οι απευθείας αεροπορικές συνδέσεις, το φυσικό περιβάλλον και η μακρά παράδοση βρετανών επισκεπτών στην περιοχή φαίνεται να διαδραματίζουν καθοριστικό ρόλο.
Διαφορετική είναι η εικόνα για τους αγοραστές από τις Ηνωμένες Πολιτείες και τον Καναδά. Το 28% του ενδιαφέροντός τους κατευθύνεται στην Κρήτη, ενώ το 25% αφορά την ηπειρωτική Ελλάδα. Αντίθετα, μόλις το 12% δείχνει προτίμηση προς τα νησιά του Ιονίου. Το Αιγαίο συγκεντρώνει αντίστοιχο ενδιαφέρον από Βρετανούς και Βορειοαμερικανούς, με ποσοστό 19% και στις δύο αγορές.
Τα στοιχεία αφορούν την περίοδο 2024-2026 και αποτυπώνουν διαφορετικές επιλογές ανάλογα με τη χώρα προέλευσης. Οι Βρετανοί φαίνεται να προτιμούν περισσότερο τα νησιωτικά ακίνητα, ενώ οι αγοραστές από τις ΗΠΑ και τον Καναδά εμφανίζονται πιο ανοιχτοί στην επιλογή κατοικιών στην Κρήτη και σε περιοχές της ηπειρωτικής Ελλάδας.
Υψηλότεροι προϋπολογισμοί για εξοχικές κατοικίες
Ένα από τα πιο σημαντικά συμπεράσματα της έρευνας είναι ότι οι αγοραστές εκτός Ε.Ε. διαθέτουν, κατά κανόνα, μεγαλύτερους προϋπολογισμούς. Το 38% των ενδιαφερόμενων από τρίτες χώρες δηλώνει ότι μπορεί να διαθέσει περισσότερα από 400.000 ευρώ για την αγορά εξοχικής κατοικίας στην Ελλάδα.
Το αντίστοιχο ποσοστό μεταξύ των αγοραστών από χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης ανέρχεται σε 24%. Η διαφορά αυτή δείχνει ότι οι πολίτες εκτός Ε.Ε. συχνά αναζητούν ακίνητα υψηλότερης ποιότητας, με μεγαλύτερους χώρους, καλύτερη θέα, ιδιωτικές πισίνες ή προνομιακή θέση κοντά στη θάλασσα.
Παράλληλα, το μερίδιο των υποψήφιων αγοραστών από χώρες εκτός Ε.Ε. αυξήθηκε κατά 11,1% από το 2024 έως το 2026. Η εξέλιξη αυτή ενισχύει την εικόνα μιας αγοράς με ισχυρή δυναμική και σημαντική αγοραστική δύναμη.
Ο ρόλος του νέου φόρου μεταβίβασης
Η αύξηση του φόρου μεταβίβασης από 3% σε 15% αναμένεται να επηρεάσει τις αποφάσεις των αγοραστών, ιδιαίτερα όσων βρίσκονται ήδη σε προχωρημένο στάδιο αναζήτησης. Ωστόσο, δεν είναι ακόμη σαφές αν το μέτρο θα εφαρμοστεί ακριβώς με τη μορφή που έχει ανακοινωθεί ή αν θα υπάρξουν διαφοροποιήσεις κατά τη διαδικασία νομοθέτησης.
Ένα ενδεχόμενο που έχει τεθεί είναι η εξαίρεση περιοχών εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων, όπου δεν παρατηρείται αντίστοιχη στεγαστική πίεση. Μια τέτοια ρύθμιση θα μπορούσε να επηρεάσει διαφορετικά την αγορά των νησιών και της περιφέρειας, σε σύγκριση με την Αττική ή τον Δήμο Θεσσαλονίκης.
Ο διευθύνων σύμβουλος της Elxis, Γιώργος Γαβριηλίδης, εκτιμά ότι η αναμενόμενη αλλαγή μπορεί να οδηγήσει σε επιτάχυνση των αγοραστικών αποφάσεων τους επόμενους μήνες, καθώς οι ενδιαφερόμενοι θα επιδιώξουν να ολοκληρώσουν τις συναλλαγές πριν από την εφαρμογή του νέου συντελεστή.
Η Golden Visa δεν αποτελεί πλέον το βασικό κίνητρο
Παρά την αύξηση των ελάχιστων ορίων επένδυσης για το πρόγραμμα Golden Visa από το 2024 και μετά, το ενδιαφέρον για την αγορά εξοχικής κατοικίας δεν περιορίστηκε. Αυτό αποδίδεται στο γεγονός ότι πολλοί αγοραστές εκτός Ε.Ε. ενδιαφέρονται πλέον πρωτίστως για την απόκτηση κατοικίας στην Ελλάδα και όχι για την εξασφάλιση άδειας διαμονής.
Ενδεικτικά, μόλις το 11% των πελατών εκτός Ε.Ε. το 2026 χρησιμοποίησε το πρόγραμμα Golden Visa. Για ακίνητα εκτός Αττικής, του Δήμου Θεσσαλονίκης και των μεγάλων νησιών, το απαιτούμενο ποσό επένδυσης έχει αυξηθεί από 250.000 σε 400.000 ευρώ. Παρ’ όλα αυτά, η ζήτηση για εξοχικά παραμένει ισχυρή.
Οι βασικές αγορές είναι η Μεγάλη Βρετανία και οι Ηνωμένες Πολιτείες. Το ενδιαφέρον από τη Βρετανία αυξήθηκε κατά 20% από το 2024 έως το 2026, ενώ το αντίστοιχο ποσοστό για τις ΗΠΑ διαμορφώθηκε περίπου στο 30%. Η Αυστραλία διπλασίασε το μερίδιό της μέσα σε έναν χρόνο και αποτελεί πλέον μία από τις σημαντικότερες αγορές εκτός Ε.Ε., μαζί με την Ελβετία και το Ισραήλ.
Η αγορά εξοχικών κατοικιών από πολίτες εκτός Ε.Ε. βρίσκεται, επομένως, σε κρίσιμο σημείο. Οι υψηλοί προϋπολογισμοί, η αυξημένη ζήτηση και η πιθανή επιβάρυνση με φόρο μεταβίβασης 15% δημιουργούν συνθήκες που μπορεί να οδηγήσουν σε έντονη κινητικότητα πριν από την 1η Ιουλίου 2027. Παρά τις αλλαγές στη Golden Visa και το νέο φορολογικό πλαίσιο, η Ελλάδα εξακολουθεί να αποτελεί ισχυρό πόλο έλξης για όσους αναζητούν ένα ποιοτικό εξοχικό, μια ασφαλή επένδυση και έναν μόνιμο δεσμό με τη χώρα.
