Σημαντική άνοδο καταγράφουν τα ενοίκια γραφείων στην Αττική, καθώς οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης παλαιότερων ακινήτων έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο 74% σε σύγκριση με το 2017. Η περιορισμένη διαθεσιμότητα σύγχρονων και ενεργειακά πιστοποιημένων κτιρίων, σε συνδυασμό με την αυξημένη ζήτηση από επιχειρήσεις και επενδυτές, διατηρεί τις τιμές σε υψηλά επίπεδα. Σε ορισμένες περιπτώσεις, τα μισθώματα για γραφεία υψηλών προδιαγραφών αγγίζουν ακόμη και τα 40 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα.
Σύμφωνα με την έρευνα της GEOAXIS για το πρώτο τρίμηνο του 2026, οι ζητούμενες τιμές των παλαιών γραφείων αυξήθηκαν και στις έξι περιοχές της Αττικής που εξετάστηκαν, σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο. Η μεγαλύτερη άνοδος της τελευταίας δεκαετίας αφορά παλαιά γραφεία με θέσεις στάθμευσης και φτάνει το 81%.
Παρά τις αυξήσεις, τα παλαιότερα ακίνητα εξακολουθούν να αποτελούν περισσότερο από το 90% του συνολικού αποθέματος γραφείων στην αγορά. Η έρευνα βασίζεται σε αυτοψίες και στοιχεία από δημοσιευμένες αγγελίες και αποτυπώνει πιθανές ζητούμενες τιμές μίσθωσης. Η GEOAXIS διευκρινίζει ότι τα ποσά αυτά δεν ταυτίζονται απαραίτητα με τα ενοίκια που τελικά συμφωνούνται μεταξύ ιδιοκτητών και μισθωτών.
Τα ακριβότερα ενοίκια γραφείων στην Αττική
Το Κολωνάκι καταγράφει τα υψηλότερα μισθώματα στην κατηγορία των παλαιών αυτοτελών κτιρίων γραφείων. Οι πιθανές τιμές ενοικίασης διαμορφώνονται στα 24,99 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα. Ακολουθεί η περιοχή γύρω από την πλατεία Συντάγματος, χωρίς να περιλαμβάνονται ακίνητα επί της ίδιας της πλατείας, όπου οι τιμές φτάνουν τα 17,87 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Στους βασικούς οδικούς άξονες της Αττικής, η λεωφόρος Κηφισίας εμφανίζει το υψηλότερο μίσθωμα, στα 14,40 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στη λεωφόρο Μεσογείων οι τιμές διαμορφώνονται στα 12,15 ευρώ, ενώ ακολουθούν η λεωφόρος Βουλιαγμένης με 11,49 ευρώ και η λεωφόρος Συγγρού με 9,96 ευρώ.
Η κατηγορία αυτή περιλαμβάνει παλαιά αυτοτελή κτίρια γραφείων χωρίς θέσεις στάθμευσης ή με περιορισμένο αριθμό διαθέσιμων θέσεων. Σε σχέση με το 2017, τα μισθώματά τους έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο 63%.
Έως 81% η αύξηση στα παλαιά γραφεία
Ακόμη μεγαλύτερες ανατιμήσεις καταγράφονται στις παλαιές οριζόντιες ιδιοκτησίες, δηλαδή στα μεμονωμένα γραφεία που βρίσκονται εντός μεγαλύτερων κτιρίων. Η ύπαρξη θέσεων στάθμευσης αποτελεί πλέον σημαντικό παράγοντα διαφοροποίησης των μισθωμάτων, καθώς επηρεάζει άμεσα την ελκυστικότητα και τη λειτουργικότητα ενός επαγγελματικού χώρου.
Στα γραφεία χωρίς θέσεις στάθμευσης, η υψηλότερη πιθανή τιμή μίσθωσης εντοπίζεται στην περιοχή του Συντάγματος, εκτός της πλατείας, στα 17,65 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα. Ακολουθούν το Κολωνάκι με 15,60 ευρώ, η λεωφόρος Κηφισίας με 12,55 ευρώ και η λεωφόρος Βουλιαγμένης με 11,37 ευρώ.
Χαμηλότερα κινούνται οι τιμές στη λεωφόρο Μεσογείων, στα 9,18 ευρώ, και στη λεωφόρο Συγγρού, στα 9,14 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Στα παλαιά γραφεία με θέσεις στάθμευσης, το Κολωνάκι βρίσκεται και πάλι στην κορυφή, με μίσθωμα 18,87 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Πολύ κοντά βρίσκεται η λεωφόρος Κηφισίας, στα 18,72 ευρώ. Στη λεωφόρο Βουλιαγμένης οι τιμές φτάνουν τα 14,53 ευρώ, στη Μεσογείων τα 11,11 ευρώ και στη Συγγρού τα 10,76 ευρώ.
Η ανάλυση της τελευταίας δεκαετίας δείχνει ότι οι πιθανές τιμές μίσθωσης παλαιών γραφείων χωρίς πάρκινγκ αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 78% από το 2017. Για τα αντίστοιχα ακίνητα με θέσεις στάθμευσης, η μέση αύξηση ανέρχεται σε 81%.
Υψηλή ζήτηση για σύγχρονα πράσινα γραφεία
Διαφορετική είναι η εικόνα στην αγορά των σύγχρονων, ενεργειακά πιστοποιημένων γραφείων. Η περιορισμένη προσφορά και η υψηλή ζήτηση διατηρούν τα μισθώματα σε επίπεδα υπερδιπλάσια από εκείνα πολλών παλαιότερων ακινήτων.
Τα ενοίκια για σύγχρονα κτίρια υψηλών προδιαγραφών διαμορφώνονται περίπου στα 35 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα, χωρίς να υπολογίζονται οι θέσεις στάθμευσης και οι κοινόχρηστες δαπάνες. Σε μικρότερους χώρους αντίστοιχων προδιαγραφών, οι τιμές μπορούν να φτάσουν από 38 έως 40 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Η ζήτηση συνδέεται με τη στροφή των επιχειρήσεων προς κτίρια που διαθέτουν σύγχρονες ενεργειακές υποδομές, αυτοματοποιημένα συστήματα και χαρακτηριστικά περιβαλλοντικής βιωσιμότητας. Παράλληλα, οι επενδυτές δίνουν ολοένα μεγαλύτερη σημασία στα κριτήρια ESG, στην ψηφιοποίηση και στη συνολική ενεργειακή απόδοση ενός ακινήτου.
Έτσι, η τοποθεσία παραμένει σημαντική, όμως δεν αποτελεί πλέον το μοναδικό καθοριστικό κριτήριο. Η ποιότητα του κτιρίου, το λειτουργικό κόστος και η δυνατότητα συμμόρφωσης με τα σύγχρονα περιβαλλοντικά πρότυπα αποκτούν ολοένα μεγαλύτερη βαρύτητα.
Μια αγορά γραφείων τριών ταχυτήτων
Η αγορά γραφείων στην Αττική διαμορφώνεται πλέον σε τρεις διακριτές κατηγορίες. Στην πρώτη βρίσκονται τα σύγχρονα πράσινα γραφεία υψηλών προδιαγραφών. Συγκεντρώνουν ιδιαίτερα υψηλή ζήτηση, ακόμη και εκτός των παραδοσιακά ακριβότερων περιοχών, με μισθώματα γύρω στα 35 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και δυνατότητα περαιτέρω ανόδου σε επιλεγμένους χώρους.
Στη δεύτερη κατηγορία εντάσσονται τα παλαιότερα αλλά ανακαινισμένα γραφεία στο Κολωνάκι και στους βασικούς οδικούς άξονες. Τα ακίνητα αυτά παρουσιάζουν ανθεκτικότητα, με μισθώματα που πλησιάζουν τα 25 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και επενδυτικές αποδόσεις κάτω από 7%.
Στην τρίτη κατηγορία βρίσκονται τα παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία σε δευτερεύουσες περιοχές του κέντρου της Αθήνας. Αρκετά από αυτά δυσκολεύονται να προσελκύσουν μισθωτές ακόμη και με ζητούμενα ενοίκια μεταξύ 10 και 15 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ οι αποδόσεις τους διαμορφώνονται περίπου στο 7,5%.
Μετατροπές γραφείων σε κατοικίες
Στα βόρεια προάστια καταγράφεται έντονη κινητικότητα, με τις αξίες των επαγγελματικών ακινήτων στον άξονα από το Δαχτυλίδι του Αμαρουσίου έως την Κηφισιά να ανακάμπτουν. Η GEOAXIS αναμένει σημαντική αύξηση του αποθέματος νεόδμητων γραφείων στην περιοχή τα επόμενα χρόνια, καθώς προχωρούν αναπτύξεις που συνδέονται με τη Noval, την PwC, το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας και την περιοχή των Αηδονακίων.
Αντίθετα, ο Πειραιάς εξακολουθεί να αντιμετωπίζει δυσκολίες στην καθιέρωσή του ως εναλλακτικός προορισμός για νέες εγκαταστάσεις γραφείων.
Στο κέντρο της Αθήνας αυξάνονται τα παλαιά γραφεία που μετατρέπονται σε διαμερίσματα. Η τάση αυτή συνδέεται με την ελκυστικότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων και τα κίνητρα που σχετίζονται με το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας. Παράλληλα, υπάρχει αυξημένη ζήτηση για ανακαινισμένα γραφεία προβολής στο κέντρο, ενώ μικρομεσαίες επιχειρήσεις και ελεύθεροι επαγγελματίες στρέφονται σε μικρότερους και οικονομικότερους χώρους σε πιο αποκεντρωμένες περιοχές.
Οι προοπτικές για το 2026 και το 2027
Η GEOAXIS εκτιμά ότι η αγορά θα συνεχίσει να κινείται με διαφορετικές ταχύτητες κατά το υπόλοιπο του 2026 και το 2027. Για τα παλαιότερα γραφεία σε δευτερεύουσες τοποθεσίες προβλέπεται σταθεροποίηση των αξιών, ενώ τα ανακαινισμένα γραφεία προβολής αναμένεται να καταγράψουν νέα άνοδο.
Στα σύγχρονα πράσινα κτίρια εκτιμάται ότι ο ρυθμός αύξησης των αξιών θα επιβραδυνθεί, χωρίς αυτό να σημαίνει κατ’ ανάγκη μείωση των μισθωμάτων. Η ζήτηση για ποιοτικούς, ενεργειακά αποδοτικούς χώρους παραμένει ισχυρή, καθώς οι επιχειρήσεις επιδιώκουν να περιορίσουν το λειτουργικό κόστος και να ενισχύσουν το περιβαλλοντικό τους προφίλ.
Καθοριστικό ρόλο θα διαδραματίσει και η δυνατότητα των μικρομεσαίων επιχειρήσεων να επεκτείνουν τη δραστηριότητά τους, ώστε να απορροφηθεί μέρος του διαθέσιμου αποθέματος παλαιών γραφείων. Παράλληλα, αυξάνεται το ενδιαφέρον για ευέλικτους χώρους εργασίας, με τουλάχιστον 20 χώρους υψηλών προδιαγραφών να λειτουργούν ήδη στην Αθήνα.
Ωστόσο, η αγορά εξακολουθεί να αντιμετωπίζει αβεβαιότητες, όπως το υψηλό κόστος κατασκευής και χρηματοδότησης, αλλά και η διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων από τράπεζες και επενδυτικά κεφάλαια. Μια απότομη και ανεπαρκώς σχεδιασμένη διάθεση επαγγελματικών ακινήτων θα μπορούσε να αυξήσει την προσφορά και να ασκήσει πιέσεις στις τιμές.
Το άλμα 74% στα ενοίκια γραφείων από το 2017 αποτυπώνει τη βαθιά μεταβολή της αγοράς στην Αττική. Παράλληλα, οι μεγάλες διαφορές μεταξύ παλαιών, ανακαινισμένων και σύγχρονων πράσινων ακινήτων δείχνουν ότι η ποιότητα, η ενεργειακή απόδοση και η λειτουργικότητα θα καθορίζουν ολοένα περισσότερο τις τιμές και τη ζήτηση τα επόμενα χρόνια.
