Ανείσπρακτα ενοίκια: Τα 10 SOS της νομοθεσίας για να μην πληρώσετε άδικους φόρους
Ενοικιαστές, οι οποίοι ενώ αρχικά είχαν δεχθεί και συμφωνήσει με τον ιδιοκτήτη της κατοικίας, του καταστήματος ή του γραφείου την αύξηση του μισθώματος, στη συνέχεια σταμάτησαν να καταβάλουν στην ώρα τους τα ενοίκια, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες όχι μόνο να μην εισπράττουν τα ποσά που αναγράφονται στα μισθωτήρια συμβόλαια, αλλά και να κινδυνεύουν με την πληρωμή φόρου 15% έως 45% για ανύπαρκτα εισοδήματα.
Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, η μη πληρωμή ενοικίων και η πρακτική αδυναμία είσπραξής τους από αφερέγγυους ενοικιαστές, είναι διαχρονικό πρόβλημα των εκμισθωτών ακινήτων, και ένας από τους παράγοντες της μείωσης προσφοράς κατοικιών για εκμίσθωση.
Για να μηδενίσουν τη φορολογική επιβάρυνση οι ιδιοκτητες ακινητων θα πρέπει:
• Να έχουν εκδώσει εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή να έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.
• Να καταθέσουν στην Εφορία φωτοαντίγραφα των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων που έχουν εκδοθεί ή αγωγών που έχουν ασκηθεί. Εάν δεν υποβληθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για τη δήλωση των ανείσπρακτων ενοικίων τότε τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα εισοδήματα δεν θα ληφθούν υπόψη και η Εφορία θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης φορολογώντας τα συγκεκριμένα ποσά.
Σε περίπτωση που ο μισθωτής έχει πτωχεύσει, απαιτείται η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών, στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή / υπεκμισθωτή.
Ομως δεν φτάνουν μόνο αυτά καθώς οι περιπτώσεις είναι πολλές και οι διατάξεις της νομοθεσίας διαφέρουν. Εν όψει της έναρξης της διαδικασίας υποβολής των δηλώσεων φόρου εισοδήματος έτους 2023 η ΠΟΜΙΔΑ δημοσιοποίησε έναν χρηστικό Οδηγό με τις ισχύουσες ουσιαστικές διατάξεις και τις διαδικαστικές εγκυκλίους, σχετικά με το ποιοι εκμισθωτές ακινήτων, πότε και με ποια διαδικασία, δικαιούνται να επιδιώξουν την αναβολή φορολόγησης των ανείσπρακτων ενοικίων. Τον Οδηγό επιμελήθηκε η Βασιλική Παραδιά, Δικηγόρος Α.Π. και Αναπληρώτρια Γεν. Γραμματέας της ΠΟΜΙΔΑ.
Ειδικότερα τα 10 SOS που πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες ακίνητων είναι τα εξής:
1.Με το άρθρο 11 του Ν. 4346/2015 ορίστηκε ότι: «Τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων. Τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 8. Τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται σε ειδικό κωδικό ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.»
2.Σύμφωνα με τη μεταγενέστερη σχετική εγκύκλιο ΠΟΛ.1024/12.2.2016 και τις οδηγίες υποβολής των φορολογικών δηλώσεων 2017, η στήλη 16 του Ε2
συμπληρώνεται με τα ποσά των ανείσπρακτων εισοδημάτων από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων (παρ. 4 του αρθ. 39 ν. 4172/2013).
3. Από τα παραπάνω δικαιολογητικά που κατά περίπτωση προσκομίζονται στις Δ.Ο.Υ. , θα πρέπει να προκύπτει το χρονικό διάστημα για το οποίο οφείλονται
μισθώματα. Εξαιρετικά και προκειμένου να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα για το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεση αυτής, ή οποία έλαβε χώρα μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, αρκεί η υποβολή στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. υπεύθυνης δήλωσης και έκθεσης αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από το δικαστικό επιμελητή, ότι για το ανωτέρω διάστημα τα μισθώματα δεν έχουν εισπραχθεί.
4. Με την ΠΟΛ.1102/12.7.2016 διευκρινίστηκε περαιτέρω ότι ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας μπορούν να δηλωθούν μόνον από φυσικά πρόσωπα που αποκτούν εισόδημα από την εκμίσθωση / υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας , προκειμένου να μην συνυπολογισθούν αυτά στο εισόδημά τους, σύμφωνα με το άρθρο 39 παρ. 4 του ν.4172/2013, οι διατάξεις του οποίου δεν εφαρμόζονται για νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες.
5.Αντίθετα, δεν μπορούν να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας από φυσικά πρόσωπα, όταν τα εισοδήματα αυτά προέρχονται από αποζημίωση χρήσης ακινήτου καθώς και από άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας (π.χ. διοργανώσεις εκδηλώσεων σε αίθουσες ή κτήματα, τουριστική εκμετάλλευση κλπ.). H Διοίκηση δηλαδή, χωρίς αυτό να προβλέπεται από το νόμο, και ενώ παντού η αποζημίωση χρήσης ακινήτου εξομοιώνεται φορολογικά προς μίσθωμα, περιόρισε τη δυνατότητα αυτή μόνον στα ανείσπρακτα μισθώματα ενεργών μισθώσεων, και δεν την αποδέχεται όταν αυτά έχουν το χαρακτήρα αποζημίωσης χρήσης, για το διάστημα δηλαδή μετά τη λήξη της μίσθωσης. Βαρύτατη αδικία σε βάρος πληθώρας ιδιοκτητών οι οποίοι, επειδή έληξε νομικά η μίσθωσή τους, υποχρεούνται να πληρώσουν φόρο για ποσά που αποδεδειγμένα ουδέποτε εισέπραξαν!
6. Δεν προβλέπει όμως ούτε ο νόμος, ούτε οι σχετικές εγκύκλιοι, υποχρέωση συζήτησης της ασκηθείσας αγωγής, όπως ζητείται αυθαίρετα από κάποιες Δ.Ο.Υ., η οποία θα ήταν άνευ αντικειμένου και απλώς ένα πρόσθετο οικονομικό βάρος για τον ατυχή εκμισθωτή, δεδομένου ότι στις περισσότερες περιπτώσεις οι ενοικιαστές έχοντας αποχωρήσει από το μίσθιο, αρνούνται να πληρώσουν οτιδήποτε από τα οφειλόμενα, ούτε ο εκμισθωτής έχει πρακτικά τη δυνατότητα να εισπράξει το παραμικρό.
7. Διαδικαστικά, προκειμένου να δηλωθούν ως ανείσπρακτα τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας θα πρέπει να προσκομίζονται στην αρμόδια Δ.Ο.Υ., πριν από την υποβολή της δήλωσης, ευκρινή φωτοαντίγραφα (φωτοτυπίες), κατά το άρθρο 1 του ν. 4250/2014 (ΦΕΚ Α’74), των διαταγών,
δικαστικών αποφάσεων που έχουν εκδοθεί ή αγωγών που έχουν ασκηθεί, έως και την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης. Κατόπιν τούτου τα ανείσπρακτα εισοδήματα θα δηλώνονται στο έντυπο «ΑΝΑΛΥΤΙΚΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΓΙΑ ΤΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ» Ε2 και θα μεταφέρονται σε ειδικό κωδικό του εντύπου Ε1 κατά την υποβολή της οικείας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.
8. Η μη είσπραξη μισθωμάτων αποδεικνύεται μόνο με τα δικαιολογητικά της παραγράφου 4 του άρθρου 39 του ν.4172/2013 (εκδοθείσα δικαστική απόφαση
αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, εκδοθείσα διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου, ασκηθείσα αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων), ένα εκ των οποίων πρέπει να προσκομίζεται σε κάθε περίπτωση. Ειδικά σε περίπτωση πτώχευσης του μισθωτή, αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών, στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή / υπεκμισθωτή.
9. Ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας μπορούν να δηλωθούν από τον κληρονόμο, ο οποίος υπεισέρχεται στο σύνολο των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων του κληρονομούμενου, με την προσκόμιση ενός εκ των οριζομένων στην παρ. 4 του άρθρου 39 του ν.4172/2013 δικαιολογητικού, μαζί με τα νομιμοποιητικά έγγραφα του κληρονομικού του δικαιώματος.
10. Τα ως άνω δικαιολογητικά που προσκομίζονται στις Δ.Ο.Υ. προκειμένου να δηλωθούν τα ανείσπρακτα εισοδήματα θα γίνονται αποδεκτά για τον δηλούντα. Στην περίπτωση της κοινωνίας, τα σχετικά δικαιολογητικά θα γίνονται αποδεκτά για όλα τα μέλη, ανεξαρτήτως εάν αναγράφονται σε αυτά τα στοιχεία τυχόν λοιπών εκμισθωτών – υπεκμισθωτών, υπό την προϋπόθεση ότι τα αναφερόμενα στα προσκομισθέντα δικαιολογητικά στοιχεία του μισθίου, του μηνιαίου μισθώματος και του μισθωτή οφειλέτη (του κληρονόμου ή του εγγυητή), ταυτίζονται με τα αντίστοιχα στοιχεία που προκύπτουν από τα φορολογικά έντυπα (Ε1, Ε2) ή από τη Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας ή από το συμφωνητικό μίσθωσης. Σε περίπτωση υποβολής δήλωσης αναβολής φορολόγησης ανείσπρακτων μισθωμάτων χωρίς να συνυποβληθούν όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, η φορολογική διοίκηση θα προχωρεί σε νέες εκκαθαρίσεις, μη λαμβάνοντας υπόψη τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα εισοδήματα.
